Kaavoituskumppanin valinta ja suunnitteluvaraus T2H Pientalot Oy:lle Piippilakin asemakaavamuutoksen alueella

Kaupunkitilalautakunta 3.9.2025 § 6

Kiinteistöjohtajan vs. esitys: Päätetään järjestää esittelyosassa kuvatulla tavalla ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely kumppanuuskaavoituksen käynnistämiseksi ja tonttien suunnitteluvarausten antamiseksi. Päätös: Hyväksyttiin esitys. Kiinteistöhallinta ja asuminen järjesti syksyllä 2025 ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn kaavoituskumppanin valitsemiseksi Piippilakin asemakaavamuutosalueelle. Kaavamuutos on vireillä. Alueelle tavoitellaan tiivistä ja matalaa yhtiömuotoista pientaloasumista. Kaupunki antoi kaikille rakennuttajille mahdollisuuden ilmoittautua mukaan neuvottelumenettelyyn, jonka tarkoituksena oli löytää sopiva kaavoituskumppani ehdokkaiden toimittamien luonnosten perusteella. Ilmoittautuminen neuvottelumenettelyyn oli avoinna 26.9.-19.10.2025. Määräaikaan mennessä neuvottelumenettelyyn ilmoittautui kaksi toimijaa. Ilmoittautumisen jälkeen toinen toimija vetäytyi hankkeesta. Luonnosten jättämisen määräaika oli 7.12.2025, johon mennessä yksi toimija, T2H Pientalot Oy, toimitti pyydetyt luonnostasoiset suunnitelmat alueesta. Poikkihallinnollisen arviointiryhmän, johon kuului asiantuntijoita asemakaavoituksesta ja Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksiköstä sekä kadunsuunnittelusta, arvioinnin mukaan suunnitelmat täyttävät suunnitelmille asetetut vaatimukset sekä tavoitteet pääosin. Arviointiryhmä katsoo, että luonnosten pohjalta kumppanuuskaavoitusta voidaan toimijan kanssa edistää kaupungin ohjauksessa vastaamaan paremmin kaupungin tavoitteita. Kumppanuuskaavoituksen tarkoituksena on, että kumppani laatii kustannuksellaan tarvittavat suunnitelmat ja selvitykset asemakaavamuutoksen laatimista varten, ja näiden pohjalta laaditaan asemakaava. Kumppanille annetaan suunnitteluvaraus kaavamuutoksen alaisiin yhtiömuotoisiin pientalotontteihin. Kaavamuutosalueelle tavoitellaan myös AO-tontteja omakotirakentamiseen. Suunnitteluvaraus ei koske näitä tontteja. Kyseessä ei ole palvelun hankkiminen, eikä kumppanuuskaavoitukseen liity hankintalain (1397/2016) mukaista hankintaa. Kumppanille ei makseta korvauksia viitesuunnitelmien laatimisesta. T2H Pientalot Oy:n kanssa on neuvoteltu liitteenä oleva yhteistyösopimus. Sopimuksessa sovitaan osapuolten vastuista ja velvollisuuksista liittyen kaavoitusyhteistyöhön, kaavoituskumppanille annettavasta suunnitteluvarauksesta sekä tontinluovutuksen periaatteista. Asemakaavamuutosalueen laajuus on noin 1,7 ha, ja sille tavoitellaan asuinpientalorakentamista korkeintaan noin 6 000 k-m2. Suunnitteluvarausta koskevan alueen laajuus, ulottuvuus ja rakennusoikeuden määrä tarkentuu asemakaavamuutoksen suunnittelun myötä. Suunnitteluvaraus ja varausmaksu Suunnitteluvarauksen ajankohta sidotaan alueen kunnallistekniikan valmistumiseen. Suunnitteluvaraus ensimmäisenä luovutettavasta tontista on voimassa vuoden kunnallistekniikan valmistumisesta. Muiden tonttien luovutus on mahdollista porrastaa vuoden välein, ja suunnitteluvaraukset ovat voimassa tätä vastaavan ajan. Suunnitteluvarausten vahvistamiseksi rakennuttaja maksaa yhteistyösopimuksessa esitetyn maksuerätaulukon mukaisesti kunnallistekniikan valmistuttua varausmaksut kolmessa 30 000 euron erässä, yhteensä 90 000 euroa. Varausmaksut hyvitetään tonttien kauppahinnoissa tai ensimmäisen vuoden vuokrissa. Mikäli rakennuttaja ei maksa varausmaksua, ei varaus astu voimaan. Suunnitteluvarausaikana tehdään myynti- tai vuokrauspäätös varauksen alaisesta tontista. Tonttien luovutus Tontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla luovutushetkellä olevaan käypään hintaan. Alueen asuinpientalojen käypä tonttihinta on tällä hetkellä 580 €/k-m2. Tulevat asemakaavamääräykset voivat vaikuttaa lopulliseen hintatasoon. Tonttien myyntihinta ei kuitenkaan ole korkeampi kuin mainittuun yksikköhintaan tehdyn pääkaupunkiseudun uusien osakeasuntojen hintaindeksikorotuksen mukainen hinta. Kyseessä on Tilastokeskuksen indeksi 12fv (2015=100). Indeksikorotus määritetään siten, että perusindeksinä on tämän sopimuksen allekirjoittamisen ajankohdan (vuosineljännes) indeksin pisteluku, ja tarkistusindeksinä luovutuspäätöksen ajankohdan (edellinen vuosineljännes) pisteluku. Tontit myydään joko perustettaville asunto-osakeyhtiöille tai tonttirahastolle. Mikäli tontti myydään tonttirahastolle, tulee asukkaalla olla mahdollisuus lunastaa tonttiosuutensa. Lisäksi edellytyksenä on, että kaupunki hyväksyy tonttirahaston ja asunto-osakeyhtiön välisen maanvuokrasopimuksen ehdot. Kaupunginvaltuuston 10.10.2022 hyväksymien maa- ja asuntopoliittisten linjausten mukaan tontti luovutetaan suoraan tontin loppukäyttäjälle. Luovutusehtojen poikkeaminen maa- ja asuntopoliittisista linjauksista on perusteltua tonttien myynnin edistämiseksi. Tonttien sijainti sekä tekninen toteutettavuus ovat haasteelliset, minkä vuoksi kilpailuehtoja muuttamalla voidaan edistää tonttien luovutusta. Tällä järjestelyllä pyritään vastaamaan vallitsevaan markkinatilanteeseen ja heikkoon kysyntään. Mikäli tontti vuokrataan, on vuosivuokra 4,5 % sen myyntihinnasta. Vuokratessa tontti luovutetaan suoraan perustettavalle asunto-osakeyhtiölle. Kaupunki perii tontista lisäkauppahintaa tai -vuokraa, mikäli tontille toteutettava rakennusoikeudellinen kerrosala ylittää kauppahinnan perusteena käytetyn asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän. Rakennuttaja on velvollinen ilmoittamaan välittömästi kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle, mikäli kohteen rakennusoikeus ylitetään em. tavalla. Asuntojen rahoitus- ja hallintamuoto Tonteille on rakennettava vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa. Omistusasunnoilla tarkoitetaan asuntoja, joiden hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita markkinoidaan asuntokauppalain mukaisesti kuluttajille. Pientaloasuntojen huoneistotyyppijakauman sääntely Huoneistotyyppijakauma tarkentuu suunnittelutyön edetessä. Tavoiteltavaa huoneistotyyppijakaumaa voidaan tarkentaa suunnittelutyön yhteydessä ja se tuodaan päätöksentekoon hyväksyttäväksi kunkin tontin luovutuspäätöksen yhteydessä. Tavoitteeksi asetetaan, että vähintään noin 80 % asunnoista tulee olla kolmioita tai suurempia perheasuntoja ja korkeintaan noin 20 % asunnoista saa olla kaksioita. Suhdelukua tarkastellaan tonttikohtaisesti. Huoneeksi luetaan vain tilat, joissa on ikkuna suoraan ulos. Kaupungin edellyttämät huoneistotyyppijakaumat kirjataan myöhemmin tehtäviin kauppakirjoihin tai maanvuokrasopimuksiin. Tällöin tontin ostaja tai vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan välittömästi kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle, mikäli asuntojen huoneistojakaumaa koskevista ehdoista poiketaan. Ehdon rikkomisesta seuraa sopimussakko. Asuinrakennusten energialuokka Asuinrakennuksen tulee olla A-energialuokkaa. Tontin saajan tulee toimittaa ennen tontin luovutuspäätöstä kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle tästä dokumentti. Ympäristö ja vihertehokkuus Ellei asemakaavassa toisin määrätä, tonttien vihertehokkuuden tulee olla vähintään 1,0. Vihertehokkuudella tarkoitetaan kasvillisuuden peittämän ja muun sadevettä läpäisevän pinnan määrää suhteessa tarkasteltavan alueen pinta-alaan. Rakennuttaja toimittaa ennen tontin luovutuspäätöstä kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle pihasuunnitelman ja vihertehokkuuslaskelman. Laskelmassa on käytettävä kaupungin määrittämää laskuria. Asuntojen myyntiä koskeva velvoite Luovutuskirjoihin sisällytetään ehto, jossa asuntojen myyntiä rajoitetaan seuraavasti: asuntoja saa myydä kaksi asuntoa yhtä ostajaa kohden. Ostajan tulee olla luonnollinen henkilö. Rakennuttaja on pyynnöstä velvollinen antamaan selvityksen rakentamiensa asuntojen ensimmäisistä luovutuksista. Rakentamisvelvoite Rakennuttaja sitoutuu aloittamaan rakennustyöt vuoden kuluessa kauppakirjan tai maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta ja toteuttamaan tontin rakennuksineen valmiiksi kahden ja puolen vuoden kuluessa tontin kauppakirjan tai maanvuokrasopimuksen allekirjoituksesta. Tontin rakennusoikeudesta on käytettävä vähintään 80 prosenttia. Tontin saaja sitoutuu olemaan luovuttamatta tonttia edelleen ennen rakentamisvelvoitteen täyttämistä. Yhteistyösopimuksen mukaisesti kaavoituskumppani sitoutuu noudattamaan neuvottelumenettelyn osallistumispyyntöä, yhteistyösopimusta sekä tontteja koskevia asemakaavamääräyksiä tai viranomaisen antamia määräyksiä sekä kaupungin päättämiä asuntotonttien luovutushetkellä voimassa olevia luovutusehtoja. Ehdot kirjataan myös kauppakirjaan tai maanvuokrasopimukseen, ja niiden rikkomisesta seuraa sopimussakko. Kaavoitettavat tontit luovutetaan kaupunginhallituksen päättämien, luovutushetkellä voimassa olevien tuottajamuotoisten asuntotonttien luovutusperiaatteiden mukaisesti. Vantaan kaupungin hallintosäännön 9 luvun 4 §:n 24 kohdan mukaan kaupunkitilalautakunta päättää asemakaava-alueella asunto- ja erityispalvelutonttien myymisestä, vaihtamisesta, vuokralle ottamisesta ja vuokralle antamisesta silloin, kun kauppahinta, käypä markkina-arvo tai tarjouskilpailulla luovutettaessa alin hyväksyttävä luovutushinta on yli 400 000 euroa. Edelleen kaupungin hallintosäännön 9 luvun 4 §:n 33 kohdan mukaan kaupunkitilalautakunta päättää kilpailutuksista, julkisista hauista ja tonttivarauksista silloin, kun kaupunkitilalautakunnalla on toimivalta päättää alueen luovutuksesta tai vuokrauksesta.