Kuninkaanmäestä tonttien 97008/6, 7 ja 8 varaaminen vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon

Kaupunkisuunnittelulautakunta 19.8.2019 § 23

Kiinteistöjohtajan esitys: Päätetään, että a) ei kilpailuteta Kuninkaanmäen tonttien 97008/6, 7 ja 8 toteuttajaa b) annetaan T2H Rakennus Oy:lle suunnitteluvaraus tontteihin 97008/6, 7 ja 8 30.9.2021 asti c) tonteille on toteutettava vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa ja noudatettava esittelyosassa esitettyjä suunnitteluvarauksen muita ehtoja d) tehdään erilliset tonttivaraus- ja myyntipäätökset poikkeamispäätösten tai asemakaavoituksen etenemisen myötä. Päätös: Hyväksyttiin esitys. Kaupunki on antanut vuonna 2019 suunnitteluvarauksen T2H Rakennus Oy:lle Kuninkaanmäen tonteille 97008/6, 7 ja 8. Suunnitteluvaraus on annettu suoravarauksena vähähiilisen ja ekologisen rakentamisen edistämiseksi. Vuonna 2019 annetun suunnitteluvarauksen ajatuksena on ollut, että tonttien toteuttamiskelpoisuus varmistetaan mahdollisella asemakaavamuutoksella. T2H Rakennus Oy on aloittanut tonttien suunnittelun vuonna 2019 ja suunnittelua on viety aktiivisesti eteenpäin. Suunnitelmaa on kaavoituksen vaatimuksien mukaisesti päivitetty useasti, ja asian edistämiseksi ripeämmin on keväällä 2023 sovittu edettävän poikkeamislupahakemuksella. Hakemus on jätetty elokuussa 2023, ja poikkeamislupa on saatu lokakuussa 2025. Prosessi on viivästynyt T2H Rakennus Oy:stä johtumattomista syistä, ja on vienyt tavanomaista enemmän aikaa ja resursseja. Suunnittelu on tarkentavien pyyntöjen vuoksi jouduttu viemään tavanomaista pidemmälle, käytännössä lähes lupakuvatasoiseksi koko alueelta jo vuonna 2023. Kaavoituksen toiveesta rakennuksia on poistettu suunnitelmista, ja niitä on sijoitettu väljemmin. Tästä syystä, sekä alueen merkittävät korkeuserot huomioiden, kaikkea asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, 5850 k-m2, ei pystytä luontevasti käyttämään, vaan sitä käytetään korkeintaan 4000– 4400 k-m2. Kokonaisuudesta muodostuu täten hyvin harkittu, ympäristön huomioon ottava ja riittävän väljä sekä erityisesti korkeusasemaltaan haastavaan ympäristöön hyvin sopiva ja viihtyisä asuinalue. Ehdollinen poikkeamislupa on saanut lainvoiman 20.11.2025. Poikkeaminen koskee rakennusalojen ylitystä, talousrakennusten, autopaikkojen ja jätehuollon sijoittelua, luiskien jyrkkyyttä, puujulkisivua sekä rakennusten värimaailmaa. Poikkeamisluvan ehtona on mm. se, että rakentaminen toteutetaan päivätyn poikkeamislistauksen, tontinkäyttösuunnitelman ja asemapiirroksen periaatteiden mukaisesti. Poikkeamisilla mahdollistetaan hakijan konseptin mukainen ratkaisu, jossa maastonmuodot ja ympäristö on huomioitu. Asemakaavoitus on ohjannut suunnittelua. Poikkeamisen erityisenä syynä on asuntotuotannon edistäminen. Poikkeamisluvan mukaan nykyiset tontit 6, 7 ja 8 muutetaan tonttijaon muutoksella neljäksi tontiksi. Tonteille rakennetaan suunnitelmien mukaan 63 asuntoa (4 400 k-m²) erillis-, pari- ja rivitaloihin. Lisäksi rakennetaan 3 talousrakennusta sekä autokatoksia. Tonttien alkuperäinen suunnitteluvaraus on mennyt umpeen 30.9.2021. Koska poikkeamisen käsittely on kestänyt poikkeuksellisen pitkään, esitetään tonttien 97008/6, 7 ja 8 suunnitteluvarauksen myöntämistä uudelleen T2H Rakennus Oy:lle suoravarauksena. Ensimmäisenä luovutettavan tontin varausajan esitetään umputuvan 31.12.2026 ja seuraavana luovutettavien vuoden välein. Koska alkuperäisen suoravarauksen perustelut ovat osittain vanhentuneet kaupungin ympäristövaatimusten tiukentuessa, esitetään suoravaraukselle seuraavat päivitetyt perustelut, jotka toimivat samalla tontinluovutuksen ehtoina: - Kohde toteutetaan A-energialuokassa ja maalämmöllä, puurakenteisena ja korkealaatuisena. - Asuinrakennusten hiilijalanjälki on korkeintaan 14 kg CO2e/m2/a, kun 1.1.2026 voimaa tulevan asetuksen uuden rakennuksen hiilijalanjäljen raja-arvoista mukainen raja-arvo on 16 kg CO2e/m2/a. Hiilijalanjälki lasketaan ympäristöministeriön rakennuksen vähähiilisyyden arviointimenetelmällä. Hiilijalanjäljen vaatimustason toteutuminen tulee osoittaa ennen tontin myyntipäätöstä kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle. - Vihertehokkuus hankkeella on 1,4, ja siten huomattavasti asemakaavan vaatimusta 1,0 parempi. - Tontille toteutetaan valmiita sähköauton latauspisteitä vähintään 25 % autopaikoista. - Tontilla louhittavaa kiviaineista tullaan käyttämään tontin maanrakennuksessa ja kivikoreissa. - Tontilla tullaan säilyttämään alueelle ominaisia luonnonmukaisia ja avo-kallioisia alueita. - Tontilla mahdollistetaan pienviljely. - Korkeintaan 30 % kaikista asunnoista saa olla kaksioita ja vähintään 30 % kaikista asunnoista tulee olla neliöitä tai suurempia perheasuntoja. - Alueelle toteutetaan asukkaiden yhteiskäyttötila jossa on mm. sauna. Suoravarauksen perusteluiden lisäksi tonttien varaukselle asetetaan seuraavia ehtoja. Tonttien myyntihinta ja luovutusaikataulu Tontit myydään käypään hintaan. Kaupunki pidättää oikeuden tarkistaa tonttien myyntihinnan vastaamaan käyvän hinnan tasoa kunkin tontin myyntipäätöksen ajankohtana. Tonttien myyntihinnan laskemisessa käytetään asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden 5850 k-m2 sijaan poikkeuksellisesti toteutettavan rakennusoikeuden määrää, arviolta 4400 k-m2. Perusteluna tälle on se, että rakennusten poistaminen suunnitelmista ja sijoittelun väljentäminen on tehty kaupungin toiveesta, minkä vuoksi alueen merkittävät korkeuserot huomioiden kaikkea rakennusoikeutta ei voida hyödyntää luontevasti. Ensimmäisen tontin yksikköhinta on 606 €/k-m2 ja kaupat ensimmäisen tontin osalta on tehtävä viimeistään kolmen kuukauden sisällä sen suunnitteluvarauksen päätyttyä 31.12.2026. Myyntipäätös tehdään erikseen, kun tontin rakentamislupa on myönnetty. Seuraavien tonttien varausaika päättyy vuoden välein ensimmäisen tontin varauksen päättymisestä, eli 31.12.2027, 31.12.2028 ja 31.12.2029. Seuraavien tonttien kaupat on tehtävä viimeistään kolmen kuukauden sisällä kyseisen tontin suunnitteluvarauksen päätyttyä ja myyntipäätös tehdään erikseen. Tontin saaja Tontti myydään joko perustettavalle asunto-osakeyhtiölle tai tonttirahastolle. Mikäli tontti myydään tonttirahastolle, tulee asukkaalla olla mahdollisuus lunastaa tonttiosuutensa. Lisäksi edellytyksenä on, että kaupunki hyväksyy valitun tonttirahaston sekä tonttirahaston ja asunto-osakeyhtiön välisen maanvuokrasopimuksen. Kaupunginvaltuuston 10.10.2022 hyväksymien maa- ja asuntopoliittisten linjausten mukaan tontti luovutetaan suoraan tontin loppukäyttäjälle. Tontinluovutusehtojen poikkeaminen maa- ja asuntopoliittisista linjauksista on perusteltua tonttien toteutumisedellytysten edistämiseksi. Tällä järjestelyllä pyritään vastaamaan vallitsevaan markkinatilanteeseen ja heikkoon kysyntään. Varausmaksu Tonttien varausmaksu on yhteensä 60 000 euroa, 15 000 euroa/tontti, tontteja ollessa yhteensä 4 kpl. Koko varausmaksu 60 000 euroa maksetaan heti ja se hyvitetään 15 000 euron osissa kunkin tontin kauppahinnassa. Jos varaus myöhemmin perutaan tai se raukeaa, niin varausmaksua ei palauteta. Mikäli hanke viivästyy kaupungista johtumattomista syistä ja tonttivaraukselle myönnetään lisäaikaa, niin kaupunki voi päättää, että varausmaksua tai osaa siitä ei hyvitetä tontin kauppahinnassa. Lisäkauppahinta Kaupunki perii tontista lisäkauppahintaa, mikäli tontille toteutettava pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus ylittää kauppahinnan perusteena käytetyn rakennusoikeuden määrän. Tontin ostaja on velvollinen ilmoittamaan välittömästi kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen -yksikölle, mikäli kohteen rakennusoikeus ylitetään em. tavalla. Asuntojen myyntiä koskeva velvoite Tontin kauppakirjaan sisällytetään ehto, jossa asuntojen myyntiä rajoitetaan seuraavasti: asuntoja saa myydä kaksi asuntoa yhtä ostajaa kohden. Ostajan tulee olla luonnollinen henkilö. Tontin ostaja on pyynnöstä velvollinen antamaan selvityksen rakentamiensa asuntojen ensimmäisistä luovutuksista. Asuntojen huoneistotyyppijakauma Korkeintaan 30 % kaikista asunnoista saa olla kaksioita ja vähintään 30 % kaikista asunnoista tulee olla neliöitä tai suurempia perheasuntoja. Vaadittu huoneistotyyppijakauma tulee toteuttaa yhtiöittäin. Mikäli ensimmäisiin yhtiöihin on toteutettu vaadittua enemmän perheasuntoja ja vähemmän kaksioita, voi viimeisenä toteutettavien yhtiöiden huoneistotyyppijakauma mahdollisesti poiketa vaaditusta, kuitenkin niin että vaadittu huoneistotyyppijakauma toteutuu kaikkien yhtiöiden osalta kokonaisuutena. Huoneeksi luetaan vain tilat, joissa on ikkuna suoraan ulos. Tontinsaajan tulee sitoutua tähän huoneistotyyppijakaumaan ja se tullaan kirjaamaan myös kauppakirjaan ehdoksi. Ehdon rikkomisesta seuraa sopimussakko. Tontin ostaja on velvollinen ilmoittamaan välittömästi kaupungin Kiinteistöhallinta ja asuminen yksikölle, mikäli asuntojen huoneistotyyppijakaumaa koskevista sääntelyn ehdoista poiketaan. Vantaan kaupungin hallintosäännön 9 luvun 4 §:n 24 kohdan mukaan kaupunkitilalautakunta päättää asemakaava-alueella asunto- ja erityispalvelutonttien myymisestä, vaihtamisesta, vuokralle ottamisesta ja vuokralle antamisesta silloin, kun kauppahinta, käypä markkina-arvo tai tarjouskilpailulla luovutettaessa alin hyväksyttävä luovutushinta on yli 400 000 euroa. Edelleen hallintosäännön 9 luvun 4 §:n 33 kohdan mukaan kaupunkitilalautakunta päättää kilpailutuksista, julkisista hauista ja tonttivarauksista silloin, kun kaupunkitilalautakunnalla on toimivalta päättää alueen luovutuksesta tai vuokrauksesta.