Haimion ranta-asemakaavan muutos II

Päätös

Ehdotus hyväksyttiin. ______ Kaupunginhallitus 15.06.2026 § 130 3764/10.02.03/2025 Valmistelija: Kaupunginarkkitehti Leena Arvela-Hellen etunimi.sukunimi(ät)uusikaupunki.fi Haimion ranta-asemakaava muutos II OAS sekä kaavaluonnos ovat olleet virallisesti nähtävillä 25.11.-29.12.2025. Viranomaisilta pyydettiin lausunnot 31.1.2026 mennessä. Määräaikaan menessä saapui yksi muistutus. Varsinais-Suomen ELY-keskus on antanut kaavaluonnoksesta lausunnon. Varsinais-Suomen liitto ei antanut kaavaluonnokseen lausuntoa, mutta totesi että kaavaselostuksen tekstin maakuntakaavatiedot on korjattava ajantasaiseksi. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunto: Kaavaratkaisu, rakentaminen ja maisema Suunnittelualueen kaavatilanteen käsittelyyn kaavaselostuksessa tulee täydentää suunnittelualueeseen kohdistuvat voimassa olevan ranta-asemakaavan määräykset. Maakuntakaavan käsittelyyn on tarpeen täydentää suunnittelualueeseen ja sen lähiympäristöön myös kohdistuvat maakuntakaavamerkinnät ja -määräykset matkailun, retkeilyn ja virkistyksen kehittämisen kohdealueesta (Velhonvesi) ja ohjeellisesta ulkoilureitistä (Hiu-Haimio). Suunnittelualueen kahdella rakennuspaikalla on rakentunutta vapaa-ajan asumista ja alue rajautuu voimassa olevassa ranta-asemakaavassa osoitettuun AO-rakennuspaikkaan. Suunnittelualueella ei ole voimassa olevaa yleiskaavaa, joten ranta-asemakaavan muuttamista ohjaa maakuntakaava. Kaavamuutoksessa osoitetaan vakituista asumista alueelle, joka on voimassa olevaa ranta-asemakaavaa tuoreemmassa maakuntakaavassa osoitettu virkistyskäyttöön (Haimion vapaa sauna ja Metsälehdon sauna sekä Haimion uimaranta). Kaavaselostuksessa tulee käsitellä ja perustella ratkaisun poikkeaminen maakuntakaavassa osoitetusta virkistysalueen merkinnästä. ELY-keskus katsoo, että suunnittelualueen nykyisestä vapaa-ajan asumiskäytöstä huolimatta pysyvän asumisen lisääminen maakuntakaavan virkistysalueella ei ole maakuntakaavan ohjausvaikutusten mukaista. Huomioiden myös alueen nykyisen kulkuyhteyden tulvaherkkyyden ennustetun kasvamisen (ks. osio Rakentamiskorkeudet), ELY-keskus ei katso pysyvän asumisen lisäämistä sijainnissa mahdolliseksi. ELY-keskus toteaa lisäksi, että voimassa olevan Alueidenkäyttölain (AKL) mukaan ranta-asemakaava on kaavamuotona tarkoitettu ensisijaisesti loma-asutuksen järjestämistä varten. Mikäli rakennuspaikkoja osoitetaan ranta-asemakaavassa ympärivuotiseen käyttöön, tulee kerralla tarkastella laajempaa aluetta. Laajemman alueen tarkastelussa on mahdollista osoittaa ympärivuotisia rakennuspaikkoja, mikäli sijainti soveltuu pysyvään asumiseen ja valtaosa suunnittelualueen rakennuspaikoista on loma-asumisen rakennuspaikkoja. ELY-keskus katsoo, että kahden rakennuspaikan käsittävä kaavamuutosalue on tällaiseen tarkoitukseen liian suppea. Kaavaluonnos mahdollistaa käyttötarkoituksen muutoksen lisäksi 150 k-m2 uutta rakennusoikeutta rakennuspaikkaa kohden. Tätä perustellaan kaavaselostuksessa rakennusjärjestyksellä, mutta rakennusjärjestys ei ole sitova ranta-asemakaavoituksessa, eikä siinä ohjattua rakentamisen enimmäismäärää voi pitää myöskään kaikkiin sijainteihin soveltuvana. Lisärakentamisen soveltumista sijaintiin on tarpeen tarkastella perustuen alueen olosuhteisiin ja rakentamisen vaikutusiin esimerkiksi maisemaan ja virkistyskäyttöön. Tämän arvioinnin pohjalta on hyvä osoittaa myös rakennusalat kaavaluonnoksen lähes koko tontin kattavia aloja täsmällisemmin. Voimassa olevan ranta-asemakaavan kaavamääräykset ohjaavat rakentamisen maisemaan sopeutumista osin kaavaluonnosta tarkemmin ohjatessaan esimerkiksi rakennustavan yhtenäisyyteen ja perinteisen saaristolaistyylin noudattamiseen. Vastaavien määräysten lisäämistä myös kaavaluonnokseen on hyvä harkita. Kaavamääräysten viittaukset lupiin on tarpeen päivittää ajan tasalle (MRL:n mukaisten rakennus- ja toimenpideluvan sijaan RakL:n mukainen rakentamislupa). Kaavamerkinnöissä on myös hyvä huomioida ympäristöministeriön asetus 311/2024 maakunta-, yleis- ja asemakaavojen kaavamääräysten ja kaavakohteiden esitystavasta. Haastavan sijainnin takia ranta-asemakaavamuutoksessa on hyvä kuulla myös pelastusviranomaista. Luonnonsuojelu Luonnonsuojelun osalta ELY-keskus (1.1.2026 alkaen Lupa- ja valvontavirasto) ottaa asiaan kantaa tarkemmin ehdotusvaiheessa, kun luontoselvitys on valmistunut. ELY-keskus painottaa kuitenkin, että Suomi on sitoutunut EU:n biodiversiteettistrategiaan, jonka tavoitteena on pysäyttää luontokato ja kääntää luonnon monimuotoisuuden kehitys positiiviseksi vuoteen 2030 mennessä. Tavoitteena on parantaa luonnon tilaa laajasti eri ympäristöissä, sekä suojelualueilla että niiden ulkopuolella, mukaan lukien vedenalainen luonto. Tämä tavoite kattaa myös rakennetut ja muuttuneet ympäristöt, joissa monimuotoisuuden väheneminen on pysäytettävä ja luonnon monimuotoisuutta on säilytettävä tai lisättävä. Siksi luontoarvoja on arvioitava laajemmin ja monipuolisemmin kuin pelkästään lakikohteiden tunnistuksella. Tämä edellyttää laajempaa ja perusteellisempaa tarkastelutapaa luontoselvityksissä, jotta varmistetaan kaikkien luontoarvojen asianmukainen huomioiminen. Luontoselvitystä varten voidaan hyödyntää SYKE:n ja ympäristöministeriön 2024 päivitettyä opasta: Luontoselvitykset ja luontovaikutusten arviointi. Opas tekijälle, tilaajalle ja viranomaiselle (2024). Rakentamiskorkeudet Rakennusalojen korkeusasema on meritulvan riskirajan yläpuolella ja kaavan rakentamiskorkeutta koskeva määräys on riittävä. Käyttötarkoituksen muuttuessa tulee ottaa huomioon kiinteistöjen saavutettavuus tulvatilanteessa. Tieyhteys katkeaa meritulvatilanteissa, jolloin esimerkiksi pelastustoimen tai kotihoidon pääsy kiinteistöille vaikeutuu. Kuvan tulvatilanne 1/250a, SSP-4.5 vuonna 2100. Ilmastokestävyys Kaavamuutoksen ilmastovaikutuksiin viitataan kaavaselostuksessa vaikutusten arvioinnin yhteydessä vain toteamalla ne verrattain pieniksi, vaikkakin olemassa olevaan tilanteeseen nähden ympärivuotisen asumisen myötä voimistuviksi. Ilmastovaikutusten arviointia on tarpeen täydentää ja sen tulokset huomioida kaavaratkaisussa. Apuna ilmastovaikutusten arvioinnissa ja huomioinnissa voi käyttää esimerkiksi KILVA-työkalua. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan on hyvä päivittää tieto vuodenvaihteessa ELY-keskusta koskevasta muutoksesta, jossa ELYkeskukset lakkaavat ja toimintansa aloittavat valtakunnallinen Lupa- ja valvontavirasto sekä Lounais-Suomen elinvoimakeskus. Kumpikin virasto jatkaa tehtäviensä mukaisesti asianosaisena viranomaistahona käynnissä olevissa kaavaprosesseissa. Kaavanlaatijan vastine Suunnittelualueen kaavatilannetta käsittelevä osio on täydennetty. Kaavaselostusta on täydennetty maakuntakaavan virkistysaluemerkinnästä poikkeamisen osalta. Tieyhteyden tulvaherkkyyden takia kaavaehdotuksesta pyydetään myös pelastusviranomaisten lausunto. Laajemman alueen käsittely olisi kaavanlaatijan näkemyksenkin mukaan tavoiteltavaa, mutta niin kauan kuin ranta-asemakaavoja tehdään maanomistajien aloitteesta ja heidän kustantamana, on se käytännössä mahdotonta. Kaavan rakennusoikeudet ja rakennusalat on verrattu naapurikiinteistön vastaaviin. Pohjoispuolella olevan kiinteistön kaavanmuutoksessa kiinteistö on osoitettu AO-alueeksi, sen rakennussala on myös laaja, ja rakennusoikeus on osoitettu rakennusjärjestyksen mukaan. Ranta-asemakaavan kaavamääräykset rakentamisen maisemaan sopeutumisesta on tarkennettu. Kaavamääräysten viittaukset lupiin on päivitetty ajan tasalle (MRL:n mukaisten rakennus- ja toimenpideluvan sijaan RakL:n mukainen rakentamislupa). Kaavamerkinnöissä on myös huomioitu ympäristöministeriön asetus 311/2024 maakunta-, yleis- ja asemakaavojen kaavamääräysten ja kaavakohteiden esitystavasta. Luonnonsuojelu Luontoselvityksen tekijälle on toimitettu ELY:n lausunto tarjouspyynnön liitteenä tiedoksi. Kaavoituksen tueksi oli tilattu luontoselvitys, joka tehdyn maastokäynnin myötä tarkentui katselmukseksi ja lausunnoksi. Ilmastokestävyys Kaavamuutoksen ilmastovaikutuksia on arvioitu KILVA-työkalulla. Useita heikkouksia löytyi, mutta on huomioitavaa että kaavanmuutos koskee kahta rakennuspaikkaa. Kiinteistökohtaisia uusiutuvan energian tuotantomahdollisuuksia on toki olemassa, mutta ei ole tarkoituksenmukaista selvittää niitä kaavavaiheessa. Samoin esim. kulkumuotojakaumaan on mahdotonta vaikuttaa kahden kiinteistön kaavanmuutoksella. OASia on päivitetty muuttuneiden viranomaistahojen osalta. Kaupunkisuunnittelu katsoo, että kaava voidaan asettaa ehdotuksena nähtäville ja pyytää viranomaisilta lausunnot. Esittelijä: Kaupunginjohtaja Atso Vainio