Ranta-asemakaava, Pitkäjärvi

Päätös

Kaupunkikehityslautakunta hyväksyi päätösehdotuksen. Kokouksessa pidettiin tauko klo 19.18 - 19.28. Tiedoksianto Maankäyttöpalvelut/ kaavoitus Elinvoimajaosto 27.08.2024 § 90 Pitkäjärven ranta-asemakaavaluonnos oli nähtävillä 15.3. – 19.4.2023. Kaavaluonnoksesta saatiin neljä lausuntoa ja yksi kirjallinen mielipide. Varsinais-Suomen liiton lausunnossa tuotiin esiin, että alueella ei ole yleiskaavaa, jolloin maakuntakaava ohjaa ranta-asemakaavan laatimista. Loma-asutuksen kehittäminen on alueella mahdollista, mutta virkistyksen, matkailun ja retkeilyn kokonaisvaltainen käsittely maakuntakaavaa tarkentaen edellyttäisi yleiskaavatasoista tarkastelua. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnossa keskeisiä asioita ovat maakuntakaavan ohjausvaikutus, rantarakentamisen mitoitus ja yhtenäisen vapaan rannan määrä. Lausunnossa esitetään lisäksi, että kaavan tulisi lisätä kaavamääräyksiä, joilla luontoarvojen säilymistä voitaisiin parantaa nykytilanteeseen verrattuna. Ympäristöhallinnon lajihavaintojärjestelmään on kirjattu tieto soikkokaksikon esiintymisestä kaava-alueella. Luontoselvitystä on täydennettävä tämän rauhoitetun kämmekkäkasvin osalta. Rakennus- ja ympäristölautakunnan lausunnossa on kiinnitetty huomiota rakennusoikeuden määrään, erillisten saunarakennusten sijoittumiseen, AM-määräyksen sisältöön sekä vapaan rannan määrään, luontoarvojen huomion ottamiseen ja maisemavaikutusten arvioimiseen. Varsinais-Suomen pelastuslaitoksen lausunto koskee ajoyhteyksien rakentamista niin, että pelastuslaitos pääsee rakennusten lähelle. Kirjallisessa mielipiteessä tuodaan esiin huoli rakentamisen määrästä, Pitkäjärven veden laadusta sekä jätevesien käsittelyn riittävyydestä. Lausunnot ja mielipide kokonaisuudessaan sekä kaavaa laativan konsultin vastineet ovat esityslistan liitteenä. Varsinais-Suomen liitto ja ELY-keskus edellyttivät lausunnoissaan, että kaavasta pidetään viranomaisneuvottelu. Neuvottelu järjestettiin 13.6.2023. Siihen osallistuivat viranomaisten lisäksi kaavaa laativa konsultti sekä Salon kaupungin ympäristönsuojelutarkastaja ja kaavoitusinsinööri. Keskeisimpiä neuvottelussa käsiteltyjä aiheita olivat maakuntakaavan antamat lähtökohdat, rantarakentamisen mitoitus ja kaavan vaikutusten arviointi. Neuvottelusta laadittu muistio on oheisaineistona. Kaavan laatija toimitti tammikuun 2024 lopussa kaupungille kaavaehdotuksen (päivätty 10.12.2023), jossa rakennuspaikkojen kokoa oli pienennetty, rakennusoikeutta vähennetty sekä täydennetty kaavamääräyksiä. Kaava-aineistoa ei vielä tuolloin viety hallinnolliseen käsittelyyn, koska kaupungin kaavoittajan näkemyksen mukaan mitoitusta oli tarpeen tarkastella uudelleen ja pyrkiä vähentämään rakennuspaikkojen määrää. Tämän vuoksi järjestettiin toukokuussa 2024 työneuvottelu, johon osallistui kaavan laatijan ja kaupungin kaavoituksen edustajien lisäksi kaksi maanomistajaa. Neuvottelun perusteella kaavan laatija korjasi kaavaehdotusta. Kaavaan on tehty luonnoksen nähtävillä olon jälkeen seuraavat muutokset: Rakennuspaikkojen määrää on vähennetty poistamalla kaksi loma-asuntojen (RA) korttelia. Järven luoteispäässä olleessa korttelissa 13 oli kaksi rakennuspaikkaa ja kiinteistön 734-652-1-20 alueelle osoitetussa korttelissa yksi rakennuspaikka. Tämän korttelin numero oli luonnoksessa 9. Kahden korttelin poistaminen on muuttanut korttelien numerointia niin, että kaavaluonnoksen korttelit 10-12 ovat kaavaehdotuksessa korttelit 9-11. RA-1 -korttelissa 5 oli kaavaluonnoksessa kaksi rakennuspaikkaa. Kaavaehdotuksessa korttelissa on yksi rakennuspaikka, jolle saa rakentaa kaksi enintään 80 k-m²:n suuruista yksiasuntoista lomarakennusta, yhden enintään 30 k-m²:n suuruisen saunarakennuksen sekä varastorakennuksia. Rakennuspaikan kokonaisrakennusoikeus on 220 k-m². Kaikkien muiden RA-kortteleiden paitsi korttelin 10 kokoa on pienennetty. RA-korttelien rakennusoikeutta on vähennetty. RA-rakennuspaikan rakennusoikeus on yhteensä 190 k-m². Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 120 k-m²:n suuruisen loma-asunnon sekä vierasmaja-, sauna-, talous- ja autotallitiloja yhteensä enintään 70 k-m². Vierasmaja saa olla enintään 40 k-m² ja sauna saa olla enintään 30 k-m². Kahden erillispientalojen korttelin (AO) rakennusoikeutta on vähennetty. AO-rakennuspaikan rakennusoikeus on yhteensä 320 k-m². Rakennuspaikalle saa rakentaa enintään 220 k-m²:n suuruisen asuinrakennuksen sekä vierasmaja-, sauna-, verstas- ja autotallitiloja yhteensä enintään 100 k-m². Maatilojen talouskeskusten (AM) kaavamääräys on muutettu muotoon AM/AO ja AM/AO-1 eli maatilojen talouskeskusten ja erillispientalojen korttelialue. Määräysten sisältöä on täsmennetty. AM/AO -korttelin kokonaisrakennusoikeutta on vähennetty luonnokseen verrattuna 50 k-m2:llä. AM/AO-1 korttelin rakennusoikeutta puolestaan on lisätty 50 k-m2:llä ja korttelin muotoa on muutettu. Pajajärven ja Pitkäjärven väliin jää valtakunnallisesti arvokas geologinen muodostelma, Pajajärven reunamoreeni. Kokonaisuuteen kuuluu neljä erillistä, lähellä toisiaan sijaitsevaa harjannetta. Reunamoreeni on osoitettu maakuntakaavassa. Yksi harjanteista ulottuu osittain Pitkäjärven ranta-asemakaava-alueelle. Se on merkitty kaavakartalle merkinnällä ge = arvokas geologinen moreenimuodostuma. Luontoselvityksen perusteella kaavakartalle on merkitty neljä kohdetta luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeiksi alueiksi (luo). Kohteet ovat Pitkäjärven laskuoja lähiympäristöineen järven pohjoispäässä, Meklahden rantaluhta sekä kalliojyrkänteet järven itä- ja länsipuolella. Osa maa- ja metsätalousalueesta on osoitettu virkistysalueeksi (V). Luontoselvitystä on täydennetty ELY-keskuksen edellyttämällä tavalla. Luontoselvityksen tekijän mukaan soikkokaksikon esiintymisaluetta oli tutkittu jo kesällä 2022. Soikkokaksikkoa ei havaittu silloin eikä myöskään vuonna 2023 tehdyllä uusintakäynnillä. Kaavan laatija on käyttänyt mitoituslaskelman ja emätilaselvityksen poikkileikkausajankohtana vuotta 1969. Tämä tarkoittaa sitä, että mitoituslaskelmassa on otettu huomioon kaavan ulkopuolelle jääneistä kiinteistöistä vain se kiinteistö, joka on muodostettu vuoden 1969 jälkeen. Kaavan laatija on selostanut mitoitusta liitteenä olevassa laskelmassa.