Luolalan alueelta KM-1-tontin 529-008-0004-0006 vuokraaminen huutokaupan perusteella, os. Noutokatu 6

Päätös

Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. Kaupunginhallitus 29.09.2025 § 244 241/10.00.02.01/2024 Valmistelija Maankäyttöinsinööri Matti Kotiniemi Naantalin kaupunginhallitus päätti 25.11.2024 § 306 asettaa tontin 529-008-0004-0006 kaksivaiheiseen huutokauppaan. Kyseinen huutokauppa on pidetty talven 2025 aikana huutokaupat.com-alustalla siten, että avoin ensimmäinen vaihe, jossa pyydettiin jättämään osallistumisilmoitus ja toimintasuunnitelma, järjestettiin 6.12.2024 – 4.2.2025. Toimintasuunnitelmien perusteella valittiin kolme tarjoajaa toisen vaiheen suljettuun huutokauppaan, joka järjestettiin 13.3.2025. Yksi tarjoaja vetäytyi ennen tätä huutokauppaa, joten lopullinen huutokauppa tontin vuosivuokrasta käytiin kahden tarjoajan välillä. Korkeimmaksi tarjoukseksi tuli huutokaupassa 43.000 euroa. Koska huutokaupassa tarjottiin tontin vuosivuokraa, muodostuu kaupungin käyttäminen vuokrasopimusperiaatteiden mukaan tontin pääoma-arvoksi noin 693.500 euroa. Tontin pinta-alan ja kaavan salliman rakennusoikeuden kautta laskettuna maapohjan arvoksi saadaan n. 69,50 €/m² ja rakennusoikeuden arvoksi n. 173 €/krs-m². Nämä neliöarvot ovat vertailukelpoisia kaupungin eri alueista laaditun vyöhykehintatarkastelun sekä muiden lähialueilla tapahtuneiden liiketonttien vuokrausten neliöarvojen kanssa. Huutokaupassa saatua korkeinta tarjousta voidaankin pitää tontin käypänä markkinahintana. Huutokaupan jälkeen korkeimman tarjouksen tekijä on kevään ja kesän 2025 aikana käynyt läpi tontinkäyttösuunnitelmia kaupungin kanssa. Keskusteluissa on todettu tontin haasteellinen muoto ja rakennettavuus, jonka vuoksi täysin asemakaavaa vastaavaa rakentamista on vaikea toteuttaa. Keskustelujen tuloksena on katsottu, että hankkeen toteuttamiseksi lähdetään edistämään tontinkäyttömallia, joka vaatii poikkeamista asemakaavasta, mutta toteuttaa kuitenkin suurimmalta osin asemakaavaa ja sen henkeä. Poikkeamiset asemakaavasta liittyvät lähinnä tukitoimintojen; esimerkiksi riittävien pysäköinti- ja huoltoalueiden järjestämiseen, joille vuokrataan tarvittavat alueet maanvuokrasopimuksen yhteydessä. Koska tarjoajan esittämän tontinkäyttöluonnoksen mukainen rakentaminen vaatii poikkeamista rakentamisluvan myöntämisen yhteydessä tai mahdollisesti oman poikkeamispäätöksensä, on perusteltua päättää tontin vuokraamisesta siten, että lopullisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittaminen on ehdollinen myönteiselle rakentamisluvalle ja sen yhteydessä tai omanaan myönnettävälle poikkeamispäätökselle. Kaupunki tulee antamaan valtakirjan rakentamisluvan ja poikkeamispäätöksen hakemiselle. Mikäli rakentamislupaa tai poikkeamispäätöstä ei myönnetä tai se ei lainvoimaistu, kumoutuu tämä tontin luovutuspäätös. Maanvuokrasopimus on rakennettu siten, että siinä vuokrataan varsinaisen tontin 529-008-0004-0006 ohella lisäalueita kiinteistöistä 529-008-9903-1001, 529-008-9908-1009 ja 529-008-0004-0005 yhteensä noin 2.007 m². Lisäalueet on osoitettu voimassa olevassa asemakaavassa Suojaviheralueiksi (EV). Osaan lisäalueesta kohdistuu merkintä ympäristön säilyttämisestä (/s). Lisäksi osa alueesta on osoitettu johtoa (sähkölinja) varten varatuksi alueen osaksi. Maankäyttöosasto ehdottaakin, että Naantalin kaupungin Luolalan kaupunginosan korttelin 4 tontti 6 (Kt. 529-008-0004-0006), sekä noin 2.007 m²:n lisäalue sijoittuen kiinteistöille 529-008-9903-1001, 529-008-9908-1009 ja 529-008-0004-0005, vuokrataan huutokaupassa korkeimman tarjouksen esittäneelle tarjoajalle, Nordic Icon Consulting Oy:lle joko omaan tai perustettavan yhtiön lukuun, siten että perusvuosivuokrana peritään 43.000 euroa. Vuokra-aika alkaa sinä päivänä, kun hankkeelle myönnetty rakentamislupa tai poikkeamispäätös tulee lainvoimaiseksi ja päättyy 31.12.2066, ollen siis pituudeltaan noin 40 vuotta. Vuosivuokra sidotaan kaupungin normaalien sopimusehtojen mukaisesti elinkustannusindeksiin. Vuosivuokran ohella vuokralaisen maksettavaksi tulevat tontin lohkomiskulut, minkä lisäksi vuokralaisella on vesihuollon liittymissopimusta tehdessään velvollisuus suorittaa alueella toimivalle vesihuoltolaitokselle vesihuoltolaissa (119/2001) tarkoitetut liittymismaksut ja muut maksut, jotka määräytyvät kulloinkin voimassa olevan taksan mukaisesti. Yritysvaikutusten suhteen tontin vuokraus on positiivista, sillä se mahdollistaa uuden kauppakeskittymän toteuttamisen uusine työpaikkoineen näkyvälle paikalle Armonlaaksontien varteen. Vuokrasopimusluonnos liitekarttoineen, tontti 529-008-0004-0006 ja lisäalueet on liitteenä. Liite 1, KH 29.9.2025