Kaupunginhallitus · 26.5.2025

Mikkelin kaupungin rakennusjärjestys

Diaarinumero: MliDno-2023-3921
Esittelijä: Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, [poistettu]

Päätös

Hyväksyttiin. Merkitään, että johtava rakennustarkastaja Sari Valjakka selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Asiakirjan teksti

Kuvaus

Mikkelin kaupungin rakennusjärjestysluonnos on ollut nähtävillä 8.5.2025 asti. Lisäksi ehdotuksesta on pyydetty lausunnot elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta, maakunnan liitolta ja kunnilta, joiden alueiden käyttöön tai rakentamiseen rakennusjärjestys voi vaikuttaa. Määräaikaan saapui neljä seitsemän mielipidettä, jotka ovat liitteenä (Mikkelin yrittäjät ry, Mikkelin vapaa-ajan asukkaat ry, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskus, Mikkelin Seudun Ympäristöpalvelut ja alueellinen vastuumuseo Riihisaari museo. Lisäksi mielipiteen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ovat antaneet POS ELY, ESE Oy ja maakuntaliitto. Mielipiteisiin on annettu kunnan perustellut vastaukset liitetiedostossa. Kahdessa mielipiteessä esitettiin haja-asutusalueen asuinrakennuspaikan kokoa pienennettäväki 3000 m2:iin uusien asukkaiden saamiseksi. Perusteluina oli esitetty, että nykyiset jätevesijärjestelmät pystyttäisiin sijoittamaan myös pienemmälle rakennuspaikalle. Ympäristösuojeluviranomainen on antanut asiaan lausunnon: Rakentamislain säätämisen yhteydessä laaditussa hallituksen esityksessä on tuotu esille pienten tonttien kohdalla perusteluina väittämä, että jätevesijärjestelmät ovat jo riittävän hyviä. Kunnan ympäristövalvonnan laillisuusvalvonnan yhteydessä kootun seurantatiedon perusteella tilanne kentällä ei vastaa ainakaan Etelä- Savossa tätä olettamaa. Liitteenä olevassa ympäristösuojeluviranomaisen täydennetyssä lausunnossa asiasta tarkemmin. Ympäristöviranomaisen mielipiteessä esitettiin 5 000 m2 rakennuspaikan minimikoon säilyttämistä vakituisen asumisen rakennuspaikoilla, koska rakennusjärjestyksen selvityksiä ja perusteluja pidettiin seikkaperäisen riittävinä. Asuinrakennuspaikan kokoa koskevat määräykset haja-asutusalueella liittyvät pitkälti kiinteistöjen elinkaaren aikaiseen vedenhankinnan turvaamiseen, rakentamisesta aiheutuvaan ympäristön pilaantumisen rajoittamiseen ja jätevesistä syntyvän kohtuuttoman naapurussuhdehaitan ennaltaehkäisyyn. Pohjaveden pilaamiskiellosta poikkeamiseen ei vianomaisilla ole valtaa myöntää lupaa. Koska haitta ja laissa kielletty seuraus voi syntyä rakentamisen ja siihen liittyvien laitteistojen yhteydessä, aiemman maankäyttö- ja rakennuslain aikaisiin menettelyihin on luotu lupamenettelyä sujuvoittava menettely, joissa 90 % haja-asustusalueiden lupakäsittelyistä on voitu hoitaa ilman lausuntoja rakennusjärjestystä ja ympäristömääräystä tulkiten ja poikkeamat näistä määräyksistä on ratkaistu rakennusvalvontaviranomaisen lupamenettelyn yhteydessä. Ympäristösuojeluviranomainen katsoi rakennusjärjestyksen perustelujen 3.1 kohdan olevan onnistunut malli jatkaa tätä hallinnonkäytön yhden luukun periaatetta, kun asuinrakennuspaikan minimikoko olisi 5 000 m2. Nykyisellä 5 000 m2 rakennuspaikan koolla asia on tuottanut yksittäistapauksissa ongelmia lähinnä rakentajakiinteistön omalle vedenhankinnalle. Jatkossa, kun rakennusten käyttötarkoituksia pyrittäneen enemmän muuttamaan ja tämän kautta kiinteistöjen vesikalusteet lisääntyvät, vedenhankintaongelmat tulevat lisääntymään ja haitan kärsijöiksi joutuvat entistä useammin naapurikiinteistöt. Ongelmia voi esiintyä varsinkin porakaivoissa, joista pumpattavan pohjaveden muodostumista voi tapahtua kaivon syvyyteen nähden säteeltään kaksinkertaisella kaappausalueella. Ratkaisulla päätyä nykyistä pienempään rakennuspaikkakokoon voi olla pitkällä aikavälillä kielteisiä yhdyskuntataloudellisia vaikutuksia mm. kunnan jätehuollon järjestämisvastuun kautta. Tällä hetkellä Mikkeli harjoittaa asumisessa syntyvän lietejätteen osalta jätelain 37 § tarkoitettua kiinteistön omistajan järjestämää jätehuoltoa. Järjestämistapaa koskevasta valinnasta seuraa, että kaikkea haja-asutuskiinteistöillä syntyvää lietejätettä ei tyhjennetä säännöllisesti ja/tai tieto ei muusta järjestämistapaan liittyvästä syystä päädy kunnan jätehuoltorekisteriin (JL 143§). Tämän hetken kuljetustiedon perusteella arviolta noin joka toisella tai joka kolmannella kiinteistöllä ei tehdä säännöllistä lietehuoltoa. Kunnan velvollisuus järjestää asumisessa syntyvä jätehuolto on lakisääteinen velvollisuus. Käytännössä kunta joutuu tosiasiallisesti subventoimaan vastaanotettavan lietejätteen taksalla tätä pääosin haja-asutusalueen rakennuspaikkoja koskevaa etuutta. Mikäli asuinrakennuspaikkoja koskevaa yleistä kokovaatimusta päädytään pienentämään nykyisestä, suurimmassa osassa pieniä rakennuspaikkoja tullaan soveltamaan Mikkelin ympäristönsuojelumääräysten pilaantumiselle herkkien alueiden vaatimustasoa, jolloin käymäläjätevedet kootaan tiiviiseen varastosäiliöön. Tämä tulee lisäämään kunnan järjestelmään vastaanotettavaa lietteen määrää ja lietehuoltoon varattavia kustannuksia. Tämän perusteella Mikkelin seudun ympäristöpalvelut toteavat lausunnossaan, että rakentamisen erityisen ohjaustarkoituksen kannalta tonttikokoon perustuva perusjärjestelmä, jota täydennetään sujuvilla poikkeamisprosesseilla, on varsinkin ns. kertarakentajan kannalta informatiivisempi, sujuvampi ja joustavampi tapa toteuttaa kestävän rakentamistavan ohjaus voimassa olevan normin pohjalta, kuin suoraan rakennuspaikan kokoa pienentämällä. Rakentamislain mukaan rakennusjärjestyksellä voidaan määrätä rakennuspaikan koosta haja-asutusalueella silloin, kun kaavassa ei ole muuta määrätty. Ranta-alueilla alueidenkäyttölain 16 §:n mukaisen rannan suunnittelutarpeen vuoksi rakennuspaikat määritellään kaavoituksen yhteydessä tai poikkeamislupamenettelyssä. Rakentamisluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueen ulkopuolella rakentamislain 45 §:n mukaan on muun muassa, että rakentamisesta ei saa aiheutua haittaa naapureille, rakentaminen ei saa vaikeuttaa naapurikiinteistöjen rakentamista sekä vedensaanti ja jätevedet on voitava hoitaa aiheuttamatta haittaa ympäristölle. Mikkelin seudun ympäristösuojelumääräyksissä määrätään jätevesienkäsittelyjärjestelmän suojaetäisyyksistä. Rakennusjärjestyksen perustelumuistiossa on vertailtu eri kokoisia rakennuspaikkoja ja havainnollistettu, millaisia rakentamisluvan myöntämisen esteitä voi syntyä, kun kooltaan pieni rakennuspaikka ei saa vaikeuttaa naapurikiinteistön rakentamista. Lisäksi kiinteistön rakennettavuutta voivat rajoittaa maastonmuodot sekä maaperäolosuhteet. Mielipiteisiin annetussa vastineessa sekä kunnan ympäristösuojeluviranomaisen täydennetyssä lausunnoissa näitä haasteita on tuotu esille, jotta rakennuspaikkaa hankkivat osaisivat huomioida riittävästi rakennuspaikan kokoon vaikuttavat seikat ja koon vaikutukset tulevaan rakentamiseen. Jos asuinrakennuspaikan kokovaatimusta pienennetään esitetystä, jatkossa poikkeamiset ympäristösuojelumääräyksistä tultaisiin ratkaisemaan erillisellä ympäristösuojeluviranomaisen päätöksellä (kahden luukun periaatteella) tai lausuntomenettelynä rakentamisluvan yhteydessä, jolloin lupaprosessien käsittelyajat tulisivat pidentymään. Muut lausunnoissa annetut muutosesitykset olivat lähinnä teknisiä tarkennuksia ja toimijoiden nimien muutoksia yleispäteviksi. Muutokset merkitty tehostevärillä rakennusjärjestyksessä. Mikkelin kaupunki haluaa kuitenkin edistää haja-asutusalueelle muuttamista ja uusien asukkaiden sijoittumista Mikkeliin mahdollistamalla uusien rakennuspaikkojen muodostamista sekä loma-asuntojen käyttötarkoituksen muutoksia. Tämän vuoksi rakennusjärjestyksen ohjausryhmä esittää, että rakennuspaikan kokovaatimus lasketaan asuinrakennuspaikan osalta 3 000 m2:iin. Rakennuspaikat ovat erilaisia ja tapauskohtaisesti selvittämällä rakentaminen ja tekniset ratkaisut voitaneen sijoittaa joissakin tapauksissa myös esitetyn kokoiselle rakennuspaikalle aiheuttamatta rakentamislaissa säädettyjä haittoja. Rakennuspaikan hankinnan yhteydessä ostajalle jää siten suuri selonottovelvollisuus, mutta myös mahdollisuus etsiä toimivia ratkaisuja. Rakentamislain 19.3 §:n mukaan, jos kunta on olennaisesti muuttanut rakennusjärjestystä sen jälkeen, kun se on asetettu julkisesti nähtäville, se on asetettava uudelleen nähtäville. Ehdotusta rakennusjärjestykseksi ei kuitenkaan tarvitse asettaa uudelleen nähtäville, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua ja kunta kuulee erikseen niitä osallisia, joita muutokset koskevat. Kuntaliiton tulkinnan mukaan rakennuspaikankoon muuttaminen saattaisi olla olennaista muuttamista. Kyseessä on rakentajille ja muille maata omistaville kuntalaisille etua tuova muutos, jonka mahdolliset negatiiviset seuraukset ympäristölle ja naapurimaanomistajille ovat estettävissä tiukemmilla muilla vaatimuksilla rakentamislupamenettelyn yhteydessä. Vaikka asuinrakennuspaikan minimikokoa muutettaisiin saaduissa mielipiteissä ehdotetulla tavalla, voidaan rakennusjärjestys esittää hyväksyttäväksi valtuustossa ilman uudelleen nähtäville asettamista ja uusia kuulemisia. Rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskevaan päätökseen saa hakea muutosta valittamalla hallintotuomioistuimeen noudattaen, mitä muutoksenhausta hallintotuomioistuimeen säädetään kuntalaissa. Toimivalta: RakL 19 §: Rakennusjärjestyksen hyväksyy kunnanvaltuusto. Rakennusjärjestyksen hyväksymispäätös on rakentamislain 24 §:n mahdollista määrätä täytäntöönpantavaksi ja uusi rakennusjärjestys noudatettavaksi jo ennen kuin päätös on saanut lainvoiman. Koska uusi rakentamislaki on ollut voimassa jo 1.1.2025 alkaen ja nykyisen rakennusjärjestyksen määräykset joiltain osin poikkeavat laissa olevista, on uusi rakennusjärjestys syytä saada voimaan mahdollisimman pian.

Päätösehdotus

Kaupunginhallitus hyväksyy omalta osaltaan muutetun ehdotuksen rakennusjärjestykseksi ja esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy ehdotuksen ja samalla määrää rakentamislain 24 §:n mukaisesti päätöksen täytäntöön pantavaksi 1.7.2025 lukien riippumatta siitä, onko päätös saanut lainvoiman. Pöytäkirja tarkastetaan tämän pykälän osalta kokouksessa.

Aiempi käsittely muissa toimielimissä

Kaupunkikehityslautakunta, 14.11.2023

Maankäyttö- ja rakennuslain ja sen korvaavavn rakentamislain mukaan jokaisessa kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Rakennusjärjestyksen määräykset voivat olla erilaisia kunnan eri alueilla. Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa paikallisista oloista johtuvat suunnitelmallisen ja sopivan rakentamisen, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamisen sekä hyvän elinympäristön toteutumisen ja säilyttämisen kannalta tarpeelliset määräykset. Mikkelin kaupungin rakennusjärjestys on päätetty uusia, koska vuoden 2025 alussa voimaan tuleva rakentamislaki sisältää merkittäviä muutoksia nykyiseen maankäyttö- ja rakennuslakiin verrattuna. Voimassa oleva vuonna 2017 hyväksytty rakennusjärjestys on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain määräysten mukaisesti ja lainsäädännön muutokset edellyttävät myös rakennusjärjestyksen uusimista tulevan lain mukaiseksi. Voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain (MRL 15 §, 62 §, 65 §) mukaan rakennusjärjestystä valmisteltaessa on soveltuvin osin noudatettava kaavoja valmisteltaessa käytettävää vuorovaikutusmenettelyä. 1.1.2025 voimaan tulevan ja maankäyttö- ja rakennuslain korvaavan rakentamislain (RaL) 19 §:ssä säädetään rakennusjärjestyksen hyväksymisestä, kuulemisestä ja julkaisemisesta, kuitenkin tämän lain voimaan tullessa vireillä oleva asia käsitellään soveltaen tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita MRL:n säännöksiä noudattaen. Rakennusjärjestyksen laatimisesta voidaan säätää tarkemmin asetuksella, jota ei ole vielä annettu. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laaditaan riittävän vuorovaikutuksen arvioimiseksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa voidaan tarvittaessa täydentää rakennusjärjestyksen uudistamistyön aikana. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa kerrotaan Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen päivittämisen lähtökohdat ja tavoitteet sekä osallistumis-, vuorovaikutus- ja päätöksentekomenettelyt. Kuntalaisilla ja muilla osallisilla on mahdollisuus antaa palautetta sekä jättää yleisesti ehdotuksia rakennusjärjestyksen uudistamisesta. Palautetta osallistumis- ja arviointimenettelystä on mahdollista antaa koko uudistamisprosessin ajan ja prosessin etenemistapaa voidaan tarvittaessa täsmentää. Rakennusjärjestyksen uudistamista varten jo aiemmin perustettu ohjausryhmä, johon on nimetty myös kaupunkikehityslautakunnan edustajat. Ohjausryhmä on käynyt läpi ja hyväksynyt liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Tavoiotteena on, että uusi rakennusjärjestys saadaan hyväksyttynä voimaan samaan aikaan kuin uusi rakentamislaki tulee voimaan 1.1.2025. Esittelijä Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, [poistettu] Kaupunkikehityslautakunta päättää hyväksyä liitteenä olevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen uudistamiseksi. Hyväksyttiin. Merkitään, että pöytäkirja tarkastettiin tämän pykälän osalta kokouksessa.

Liitteet

Alkuperäinen asiakirja