Varvin uuden asuinalueen kortteli 2 - tontinosien hinnoittelu

Päätös

Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päätti palauttaa asian uuteen valmisteluun. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto 08.06.2026 § 89 Valmistelija kaupungingeodeetti Kim Harlamow ja kaupunkisuunnittelupäällikkö Päivi Cainberg. Taustaa Varvin uudelle asuinalueelle on asemakaavassa 27.8.2025 osoitettu omakotitontteja sekä korttelissa 2 tontinosia, jotka kaupungin on luovutettava jotta saadaan muodostettua asemakaavan mukaiset rakennuspaikat. Kaupunginvaltuusto on 11.5.2026 § 25 päättänyt, että Varvin alueen omakotitonttien yleinen hinta on 47 euroa/m², jota tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin perusteella. Korttelin 2 alueella osa tontinosista rajoittuu rantaan, mikä edellyttää erillistä hinnoittelun tarkastelua. Näiden tontinosien osalta pelkkä alueen yleinen 47 euron neliöhinta ei kuvaa niiden arvoa. Rantaan rajoittumisen on todettu tuovan maalle merkittävää lisäarvoa. Kaupunki on myynyt rantaan rajoittuvia tontteja muun muassa Morsiussaaren asemakaava-alueella ja Meritullin asemakaava-alueella (asuntomessualue). Morsiussaari toimi pitkään huvilakäytössä ja asukkaat vuokrasivat vuokra-alueita. Asemakaava mahdollisti asuinrakentamisen. Morsiussaaren tontit muodostettiin kaupungin omistamasta tilasta, jossa saarelaiset olivat vuokralla. Tältä osin poiketaan nyt hinnoiteltavan alueen kiinteistönomistuksesta. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä kaupunki myy tontteja Puntuksen alueelta 42,15 euroa/m2 ja korttelit 31,33 ja 34 52,14 euroa/m2 hinnalla. Meritullin alueen ei-rantaan rajoittuvien tonttien hinta on 52,14 euroa/m2. Rantaan rajoittuvia asuntotontteja kaupungilla ei ole tarjolla. Varvin alueella hinta on 47 euroa/m2. Rantaan rajoittuvan osan arvo on 61,10 - 77,55 euroa/m2 välillä. Tämä perustuu Maanmittauslaitoksen ja kuntien kiinteistöarvioinnissa käyttämän pientalotonttien rantakertoimeen, joka on omakotitalotonteilla tyypillisesti 1,30-1,65. Matalampi arvostus (kerroin 1,3): käytetään tyypillisesti silloin, jos ranta on huonolaatuinen tai sijaitsee suojavyöhykkeellä. Korkeampi arvostus (kerroin 1,65): käytetään silloin, kun kyseessä on hyvä, kovapohjainen ranta, johon tontin oleskelualueet ja rakennusoikeus sijoittuvat. Kaavamerkinnät ja rakennusoikeus Varvin alueen korttelin 2 asemakaavamerkintä on AO: Erillispientalojen korttelialue. Rakennusoikeus on 260 kem2 (josta korkeintaan 230 m2 saa käyttää asuinrakennuksiin) + sa 40 kem2 (jonka saa käyttää korkeintaan 30 m2 suuruiseen saunarakennukseen ja 10 m2 suuruiseeen talousrakennukseen). Korttelin 2 kuuden eteläisimmän tontin (36:57, 36:3, 36:4, 36:5, 36:6, 36:7) rannanpuoleinen tontin osa on asemakaavassa osoitettu merkinnällä ek: Alueen osa, joka tulee säilyttää osana rannan suuntaista ekologista yhteystarvetta. Alueeseen kohdistuvat toimenpiteet tulee olla sellaisia, että kasvilajiston monipuolisuus ja eläimistön liikkumismahdollisuudet turvataan. Osalla tontteja on rannassa laitureita, nämä sijoittuvat kaavassa osoitetulle lv -alueelle: Vesialueen osa, jolle saa sijoittaa korkeintaan 15 metriä pitkiä ja 3 metriä leveitä venelaitureita. Hinnoiteltavaa aluetta ei voida rinnastaa vesijättöön, koska kyseessä on asemakaavan mukainen tontinosa. Vesijättö ei ole rinnastettavissa asemakaavan mukaiseen tonttiin, vaikka se parantaisi rannan käyttöä ja nostaisi epäsuorasti kiinteistön arvoa. Varvin alueen kiinteistöt ovat yksityisten omistamia kiinteistöjä. Asemakaava antaa aikaisemmin mainitun rakennusoikeuden ja näin ollen lisää tonttien arvoa ja rakennettava infra mahdollistaa tonttien asuinrakennuskäytön. Edellä esitettyjen perusteella, rantaan rajoittuvien tontinosien hinnoittelussa on perusteltua poiketa Varvin alueen yleisestä hintatasosta. Näiden kaupungilta ostettavien rantaan rajoittuvien tontinosien hinnaksi ehdotetaan 60 euroa / m2. Ulkopuolisen asiantuntijan arvio tukee esitettyä hintatasoa. Tätä hinnoittelua voidaan pitää oikeus- ja päätöskäytännössä hyväksyttynä vertailutasona. Oheisaineisto Arviolausunto Oheisaineisto Hintakartta, tontinosat, kortteli 2 Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2011:47 mukaan kiinteistön arvon määrityksessä tulee ottaa huomioon sijaintiin liittyvät erityispiirteet, kuten rantaan rajoittuminen, sekä markkina-arvo. Kaupunginjohtaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle, että: Varvin uuden asuinalueen korttelin 2 rantaan rajoittuvien tontinosien hinnaksi 60 euroa/m2, hintakartan mukaisesti (oheisaineisto), hintoja tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin (1951:10=100) muutoksen perusteella. Valtuuttaa kaupungingeodeetin tekemään myyntipäätökset sekä laatimaan lopulliset kauppakirjat.