Kunnanhallitus · 23.6.2025
Kempeleen asemakaavan muutos / Vihiluoto, kortteli 23005 / Maankäyttösopimuksen hyväksyminen
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin.
Asiakirjan teksti
Perustelut
Vihiluodon korttelin 23005 tonttia 12 ja siihen liittyvää katualuetta ja lähivirkistysaluetta koskeva Kempeleen asemakaavan muutoksen suunnittelualueessa on mukana Hotelli Kultasirkku Oy:n omistamat kiinteistöt 244-401-2-53 ja 244-401-2-149. Kiinteistöt on merkitty voimassa olevassa asemakaavassa matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Maanomistajan ja rakennuttajan kanssa on neuvoteltu aiesopimuksen ja kaavavalmistelun perusteella oheinen maankäyttösopimus. 30.4.-30.5.2025 nähtävillä olleessa asemakaavan muutosehdotuksessa kiinteistöt 244-401-2-53 ja 244-401-2-149 on osoitettu ”Asuinkerros- sekä rivi- ja kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi” (AKR). Tontille on osoitettu erikseen rakennusala ak, jolle saa rakentaa kerrostaloja sekä niitä palvelevia tiloja, ja rakennusala ap, jolle saa rakentaa kytkettyjä asuinrakennuksia sekä niitä palvelevia huoltotiloja. Maankäyttösopimuksessa käytetään aiesopimuksen mukaista kaavakorvaus prosenttia, joka on 50% maanarvon noususta. Sopimuskorvauksessa huomioidaan alentavana tekijänä kiinteistön rakennuksen purkukustannukset. Tekninen johtaja: Ehdotan, että kunnanhallitus hyväksyy oheisen maankäyttösopimuksen
Ehdotus
Kunnanjohtaja: Kunnanhallitus hyväksyy teknisen johtajan päätösehdotuksen.
Aiempi käsittely muissa toimielimissä
Elinvoima- ja työllisyysvaliokunta, 12.4.2022
Hotelli Kultasirkku Oy on lähestynyt kuntaa kaavoitusaloitteella 17.9.2020 korttelin 23005 tontin 12 muuttamiseksi asuinkäyttöön. Tontin käyttötarkoitus on RM eli matkailua palvelevien rakennusten korttelialue. Elinvoimavaliokunta on kokouksessaan 11.5.2021 käsitellyt saapunutta kaavoitusaloitetta ja ohjannut ennen kaavakorvaustason määrittämistä selvitettäväksi maanomistajakyselyllä asemakaavamuutosalueen laajuuden sekä maanomistajien odotukset alueen käytöstä ja kehittämisestä. Maanomistajille on lähetetty kirje tammikuussa 2022. Vihiluodon alueen maankäyttöä ovat ideoineet myös Oulun yliopiston arkkitehtuurin opiskelijat kurssityönään syyslukukaudella 2021. RM-tontin omistajan tavoitteena on muuttaa tontin maankäyttöä siten, että tontille sallitaan asuinkerrostalojen rakentaminen ja tonttitehokkuuden lisääminen nykyisestä 0,4 vähintään 0,52–0,67. Tämä tarkoittaa rakennusoikeuden lisäystä 5362 k-m2:stä 7000–9000 k-m2:n. Kaavan tavoitteena olisi tutkia RM-tontin käyttötarkoituksen muutosta asuinkerrostalojen korttelialueeksi sekä tontille soveltuvaa rakennusoikeuden lisäystä. Lisäksi kaavamuutoksen yhteydessä tutkittaisiin RM-tonttiin liittyvien AO-tonttien ja KT-1-tontin muutostarpeet sekä yhteystarpeet VR-alueelle. Kempeleen maankäytön kehityskuvassa 2050 Vihiluotoa ei ole tunnistettu kehitettäväksi tai tiivistyväksi asuinalueeksi. Vihiluodon palvelut tukeutuvat Oulunsalon ja Kaakkurin palveluihin. Vihiluoto on nähty laajentuvana työpaikka-alueena. Oulun seudun yleiskaavassa 2020 kaavamuutosalue sijaitsee TP- ja A-alueilla eli työpaikkojen ja asumisen alueilla. Korttelialue sijaitsee osin valmiin kunnallistekniikan piirissä. Kaavamuutos edellyttäisi Vihiluotokadun ja Lentokentäntien risteysalueen herkkyystarkastelua sekä tarkempia hulevesisuunnitelmia. Alue sijaitsee joukkoliikennevyöhykkeellä. Valiokunnalta pyydetään ohjausta kaavakorvausprosentin määrittämiseen, nykyisen maanarvon sekä kaavamuutoksella tavoiteltavan asuinkerrostalorakentamisen maanarvoon kyseisessä kohteessa. Lisäksi valiokunnalta pyydetään ohjausta kunnan ryhtymisestä asemakaavamuutokseen. Valiokunnan ohjaus: Elinvoimavaliokunta (12.4.2022): Elinvoimavaliokunta ohjasi, että asemakaavamuutokseen ryhdyttäisiin ja kaavakorvausprosentti olisi 50 %. Nykyinen maanarvo RM -tontilla olisi 100 €/k-m2 ja tavoiteltava maanarvo AK -tontilla olisi 180 €/ k-m2.