Asemakaavan muutos, OP-kortteli, Mannilantie 32-34

Kaupunkikehityslautakunta, 11.5.2023

JARDno-2021-2543 Valmistelijat: Kaavan laatija Timo Rysä, arkkitehti, Sweco Finland Oy, [poistettu] Terttu-Elina Wainio, erityisasiantuntija, [poistettu] Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja, [poistettu] Perustelut Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa korkeatasoisen asuin-, liike- ja toimistorakennuskokonaisuuden toteuttaminen Mannilantien, Sibeliuksenkadun ja Tupalantien rajaamalle korttelialueen osalle. Suunnitellut rakennukset kytkeytyvät luontevasti lähiympäristön liikenneverkkoon, Sibeliuksenkadun kävelykatuun, rakenteilla olevaan Bulevardikortteliin ja ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Kaavasuunnittelun ohessa tutkitaan myös alueen pysäköinti- ja liikennejärjestelyjä, infrajärjestelmiä sekä kortteli- ja katualueiden aluevarauksia. Asemakaavan muutos tukee Järvenpään kävelykeskustan uudistamista Keskustan osayleiskaava 2030:n ja kaava-alueelle laaditun viitesuunnitelman tavoitteiden mukaisesti. Alueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 38.750 k-m2, josta on asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeutta 29.550 k-m2 ja pysäköintilaitoksen rakennusoikeutta 9200 k-m2. Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus Kaavamuutoshanke on käynnistynyt Uudenmaan Osuuspankin aloitteesta osana Perhelän korttelin kehittämistä. Kiinteistönomistajan ja kaupungin välinen puitesopimus kaavamuutoksesta on allekirjoitettu 31.3.2020. Kaavamuutos on todettu ensimmäisen kerran vuoden 2015 kaavoituskatsauksessa osana Perhelän korttelin kaavamuutoskokonaisuutta. Hanke sisältyy vuoden 2022 kaavoitussuunnitelmaan (kh 17.1.2021 § 15). Kaavasuunnittelun pohjaksi on laadittu alustavat viitesuunnitelmat (YIT Rakennus Oy, Arco Architecture Company Oy 2023). Kaavahankkeen käynnistymisestä, vireilletulosta, sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville asettamisesta on tiedotettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla, Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä sekä kirjeellä kiinteistönomistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 07.12.2022 - 13.01.2023 Seutulantalon palvelupisteessä, Järvenpää-infossa ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Kaava-aineistoon jätettiin aloitusvaiheessa kolme mielipidettä. Kaavaluonnos ja muu valmisteluvaiheen kaava-aineisto on ollut nähtävillä (MRL 62, MRA 30) 01.03.2023-30.03.2023 Järvenpää-infossa ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Nähtäville asettamisesta on tiedotettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla, Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä ja kirjeellä kiinteistönomistajille. Nähtävilläoloaikana järjestettiin yleisötilaisuus 08.03.2023. Kaavaluonnoksesta saatiin kaksi mielipidettä ja seitsemän lausuntoa. Saatu palaute ja kaavoituksen vastineet on koostettu kaavaselostuksen liitteenä olevaan vastineluetteloon. Vastineluettelosta ja kaavaselostuksesta käy ilmi, miten saatu palaute on otettu suunnittelussa huomioon. Asemakaavan kuvaus Asemakaavan muutos koskee yksityisessä omistuksessa olevia kiinteistöjä 186-1-129-1, 186-1-132-10, 186-1-147-23, -24, -33, -34, -37, -38 sekä kahta näihin kiinteistöihin rajautuvaa katualueen 186-1-9901-0 osaa, jotka ovat Järvenpään kaupungin omistuksessa. Kaava-alue sijoittuu Järvenpään ydinkeskustan alueelle. Kaava-alueen pinta-ala on 17219 m2. Kaavan keskeinen sisältö liittyy Tupalantien ja Mannilantien katualueiden väliselle alueelle sijoittuvien korttelialueiden pääkäyttötarkoitusta, kerrosalaa, kerroslukua, sekä ajo- ja pysäköintirasitteita koskevien kaavamääräysten muuttamiseen. Voimassa olevissa asemakaavoissa kortteliin 147 sijoittuvat korttelialueet on osoitettu autopaikkojen sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi, joilla pääkäyttötarkoitus-, kerrosala- ja kerroslukumääräykset vaihtelevat tonttikohtaiseti. Osalle autopaikkojen korttelialueita ei ole osoitettu voimassa olevissa asemakaavoissa kerros- eikä rakennusalaa. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan korttelin 147 uudistaminen alueella voimassa olevan osayleiskaavan tavoitteiden ja alueelle laaditun viitesuunnitelman mukaisesti. Kaava-alueelle sijoittuvien kaavatonttien yhteenlaskettu kerrosala kasvaa voimassa olevissa asemakaavoissa osoitetusta 11572 m2:stä 38750 m2:iin (lisäys 27178 m2). Kortteliin 147 osoitetusta kerrosalasta osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakentamiselle (AL-59) 29550 m2 ja autopaikkojen korttelialuetta (LPA-41, pysäköintilaitos) varten 9200 m2. Kaavaehdotuksessa Venny Soldaninraitin pohjois- ja eteläpuoliset korttelin 147 osat on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-59), jolle on osoitettu ohjeelliseen tonttijakoon perustuvat tonttijärjestelyt ja rakennusalat. Pohjoisosan suurin sallittu kerrosala on osoitettu 24550 k-m2 ja eteläosan 5000 k-m2. Pohjoisosalle osoitetusta kerrosalasta tulee käyttää liike-, toimisto- tai työtiloina vähintään 1000 m2 (lto1000). Rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee tontti- ja rakennusalakohtaisesti. Mannilantien katualueeseen rajoittuvien rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee VIII-IX-XV-XIX välillä. Sibeliuksenkadun kävelykatuun rajoittuvien rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee VI-VIII-XV välillä. Venny Soldaninraitin eteläpuolisen asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (AL-59) suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi on osoitettu IX. Korttelialueiden keskiosille on osoitettu rakennusalat pihakansia ja niiden alapuolisia pysäköintitiloja varten kerroslukumerkinnällä I. Korttelialueiden maanpäällisiin kerroksiin rakennettavat pysäköintitilat voidaan rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Tupalantien varteen voidaan rakentaa viisikerroksinen pysäköintitalo. Kaava-alueen pohjoisosan autopaikat ovat pihakannen alla, jonne on ajoyhteys Mannilantieltä. Eteläosan pysäköintilaitokseen on ajoyhteys Tupalantieltä. Korttelin 147 etelä- ja luoteisosilin on osoitettu kiinteistöjä 186-1-147-22, -27, -35, ja -46 koskevat ajorasitteet. Venny Soldaninraitilta ja kortteliin 147 osoitetuilta kaavatonteilta on poistettu muut voimassa olevissa asemakaavoissa osoitetut ajorasitemerkinnät. Kaava-alueelle sijoittuvien korttelialueiden pysäköintirasitteita ohjataan tonttikohtaisilla rasitemerkinnöillä. Venny Soldaninraitti on osoitettu jalankululle ja pyöräilylle varatuksi kaduksi, jonka luoteisosalla on sallittu tontilleajo (pp/t) ja kaakkoisosalla huoltoajo (pp/h). Raitin kaakkoispäähän on osoitettu rakennuksen jätettävä kulkuaukko, jonka kautta raitti yhdistyy Sibeliuksenkadun kävelykatuun. Tontin 186-1-129-1 pääkäyttötarkoitus (LPA-41), suurin sallittu kerrosluku ja kerrosala säilyvät voimassa olevan asemakaavan mukaisina, mutta korttelin pysäköintirasitemerkintöjä on tarkistettu. Tontin 186-1-132-10 pysäköintirasitemerkintöjä on tarkistettu ja pääkäyttötarkoitukseksi on osoitettu AL-60, jotta merkintään sisällytetyt autopaikkamääräykset saatiin yhdenmukaistettua korttelissa 147 käytettyjen kaavamääräysten kanssa. Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Asemakaavaa täydentämään on laadittu rakentamistapaohje, joka on asemakaavaselostuksen liitteenä. Kaupungin ja yksityisten kiinteistönomistajien väliset maankäyttösopimukset valmistellaan kaupunginhallituksen hyväksymiskäsittelyyn asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Alueelle laaditaan erillinen tonttijako. Järvenpään kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunkikehityslautakunta päättää asemakaavaehdotuksen nähtävillepanosta. HP Esittelijä Harri Palviainen, Kaupunkikehitysjohtaja, [poistettu] Kaupunkikehityslautakunta päättää asettaa 1. kaupungin osa eli Keskus osaa kortteleista 129, 132 ja 147 sekä katualuetta koskevan asemakaavanmuutoksen ja rakentamistapaohjeet julkisesti nähtäväksi MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja pyytää asemakaavan muutoksesta ja rakentamistapaohjeesta lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Caruna Oy:ltä ja Digita Oy:ltä. Käsittely Kaavoitusjohtaja Sampo Perttula selosti asiaa. Suunnittelupäällikkö/arkkitehti Timo Rysä ja arkkitehti Janne Tani esittelivät suunnitelmia. Käsittelyn kuluessa esittelijä täydensi päätösehdotusta seuraavasti: "Kaupunkikehityslautakunta päättää asettaa 1. kaupungin osa eli Keskus osaa kortteleista 129, 132 ja 147 sekä katualuetta koskevan asemakaavanmuutoksen ja rakentamistapaohjeet julkisesti nähtäväksi MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja pyytää asemakaavan muutoksesta ja rakentamistapaohjeesta lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Caruna Oy:ltä ja Digita Oy:ltä. että, ennen seuraavan vaiheen hyväksymiskäsittelyä asemakaavaan tulee tarkistaa ja määrittää liiketilojen vähimmäismäärä ensimmäiseen kerrokseen keskustan palvelutason varmistamiseksi kaupungin strategian mukaisesti " Kokoustauot pykälän käsittelyn aikana klo 18.27-18.31 ja 20.02-20.09 Hyväksyttiin esittelijän täydennetyn päätösehdotuksen mukaisesti.