Kaupunginhallitus · 15.6.2026
Mestaritoiminta Oy:n palvelusopimus / arviointi
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.
Asiakirjan teksti
Perustelut
Taustaa Kaupunginhallitus hyväksyi Mestaritoiminta Oy:n kanssa tehtävän palvelusopimuksen 3.6.2024. Sopimus koostuu kiinteistöjohtamisen, ylläpidon ja rakennuttamisen palvelukokonaisuuksista. Palvelukuvaukset, vastuunjakotaulukot sekä hinnoittelut hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 16.12.2024 ja 20.1.2025. Kaupunginhallitus päätti 3.6.2024 myös, että sopimus on määräaikainen 31.12.2026 loppuun ja että kaupunginhallitus arvioi palvelusopimuksen toteutumista kaksi kertaa vuodessa. Palvelusopimuksesta on raportoitu kaupunginhallitukselle 19.5.2025 ja 22.12.2025. Vuodesta 2026 on tässä vaiheessa raportoitavissa kuukaudet 1–5. Kaupunginhallitus päätti tilahallinnan organisoitumisen käynnistämisestä 22.12.2025 ja liikkeenluovutuksesta 25.5.2026. Näiden päätösten myötä kaksi palvelusopimuksen osa-alueista: kiinteistöjohtaminen ja rakennuttaminen siirtyy kaupungin omaksi toiminnaksi vuoden 2027 alusta alkaen. Sopimuksen eri osa-alueiden tilanne Sopimuksen ohjaamisesta on vastannut ohjausryhmä, joka koostuu kaupungin ja Mestaritoiminnan Oy:n edustajista. Ryhmä on ylätasoinen ja käytännön asioiden ohjaamiseksi ja ratkaisemiseksi ohjausryhmän alle on muodostettu operatiivinen ohjausryhmä sekä hankeohjausryhmä. Operatiivinen ohjausryhmä vastaa kiinteistöjohdon ja ylläpidon sopimuksen asioiden ohjaamisesta ja hankeohjausryhmä rakennuttamisen sopimuksesta. Mestaritoiminta Oy:n avainhenkilöstössä tapahtui merkittäviä muutoksia loppuvuonna kiinteistöjohtamisen palveluiden johtajan, rakennuttamispäällikön ja toimitusjohtajan irtosanouduttua. Yhtiön tulevaisuuden ollessa epävarma, ei korvaavia rekrytointeja toimitusjohtajaa lukuun ottamatta ole tehty. Tulevaisuuteen liittyvällä epävarmuudella ja vähentyneellä resursoinnilla on ollut vaikutuksia tuotettaviin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Seuraavassa tilanne eri sopimuksen eri osa-alueiden osalta perustuen Mestaritoiminta Oy:n antamiin tietoihin: Kiinteistöjohtaminen Kiinteistöjohtamisen Energiajohtamisen kehitystoimet ovat painottuneet energiaraportoinnin ja prosessien kehitykseen. Kvartaaleittain laadittavia energiaraportteja on edelleen kehitetty kaupungin tarpeiden mukaisesti, jotta raportti sisältäisi kokonaisuuden kannalta oleellista tietoa ja se olisi tehokkaasti saatavilla. Palvelukumppanuussopimuksen myötä prosesseja on kehitetty henkilöiden vastuista ja työkaluista alkaen. Erityistä huomiota on kiinnitetty kulutuspoikkeamien havaitsemiseen ja niihin reagoimiseen. Osana energiajohtamista on myös kiinnitetty huomioita myös ongelmien ennaltaehkäisyyn. Kohdejohtamisen malli on tuonut toimintaan kustannuskuria, joka näkyy toiminnalle asetettujen euromääräisten tavoitteiden täyttymisenä. Mestaritoiminta Oy on seurannut aktiivisesti EED:n ja EPBD:n direktiivien kansallisen lainsäädännön edistymistä ja vaatimuksia Järvenpään kaupungin energiatehokkuus- ja vastuullisuus tavoitteisiin. Ylläpito Kiinteistön hoidon resurssien tehokkaampaan käyttöön on päästy siirtymällä alueelliseen kiinteistönhoitomalliin. Alueellisessa kiinteistönhoitomallissa jokaisella kiinteistöllä on edelleen vastuullinen kiinteistönhoitaja, mutta töitä voidaan kohdentaa ja jakaa myös aluetiimiin kuuluvien kiinteistönhoitajien kesken aikaisempaa optimoidummin. Huoltokirjajärjestelmää on kehitetty palvelupyyntöjen seurantaan ja toteutusaikojen mittaamiseen. Tavoitteena on tehostaa kiinteistöhuollon resurssien käyttöä, laajentaa huoltohenkilöstön osaamista sekä rakentaa varahenkilöjärjestelmä poikkeustilanteita varten. Lisäksi kevään aikana on käyty kaupungin kohteiden huolto-ohjelmia läpi osana uuden puitesopimuksen laadintaa. Liitteenä Mestaritoiminnan palveluiden suoriteaikaraportointi (liite 1). Rakennuttaminen Keskeisiä hankkeita vuonna 2026 ovat olleet JYK Noppa uudisrakennuksen toteutus, Mankalan koulun peruskorjauksen suunnittelu ja kilpailutus, sekä Kartanon koulun selvitykset. Rakennuttamisen sopimuksen kautta toteutettavien investointihankkeiden tilannetta on raportoitu osana 1. neljännesvuosikatsausta. Joulukuussa 2025 raportoitaessa mainittiin, että rakennuttamisyksikön pienentyneen henkilöstön vuoksi rakennuttamisen häiriöherkkyys on lisääntynyt. Tämän jälkeen rakennuttamisen henkilöresurssi on edelleen pienentynyt ja rakennuttamisen osalta tunnistetaan rekrytointitarve, jotta tulevien hankkeiden edistäminen varmistetaan. Talous Mestaritoiminnan ilmoittama vuoden 2026 kokonaishinta kiinteistöjohtamisen ja ylläpidon palveluille oli 2,90 M€, eli noin 0,30 M€ alempi kuin vuonna 2025. Hinnoittelun alentamisen mahdollistivat Mestaritoiminnan hallinto- ja vuokrakustannusten aleneminen sekä ulkoisten ostojen vähentyminen. Palvelusopimuksen hinnat ovat vuonna 2026 kaupunginhallituksen päätöksen (22.12.2025) mukaisesti seuraavat: Kiinteistöjohtamisen kokonaishinta 0,73 M€ ja kunnossapito 0,78 M€, eli yht. 1,51 M€ Ylläpito 1,08 M€ ja ulkoalueiden talvikunnossapito 0,30 M€, yht. 1,38 M€ Kiinteistöjohtaminen ja ylläpito ovat kiinteähintaisia palveluita. Talvikunnossapito ja kunnossapito laskutetaan toteumaperusteisesti. Rakennuttaminen laskutetaan hankekohtaisesti laskutuksen ja toteutussopimusten mukaisesti. Budjetit ja toteumat: Toteutumien osalta on raportoitavissa kuukaudet 1–4/2026: Kiinteistöjohtamisen kokonaishinta 0,73 M€ ja kunnossapito 0,78 M€, eli yht. 1,51 M€ Kiinteistöjohtamisen toteuma 4/2026 0,24 M€ (budjetin mukainen) Kunnossapidon toteuma 4/2026 0,29 M€ (budjetin mukainen) Ylläpito 1,08 M€ ja ulkoalueiden talvikunnossapito 0,30 M€, yht. 1,38 M€ Ylläpidon toteuma 0,48 M€ (budjetin mukainen) Talvikunnossapito 0,12 M€ (alittaa budjetin) Kunnossapidon kustannuksiin liittyy epävarmuutta ja sen budjetti tulee ylittämään. Syynä ylitykseen on Vihtakadun koulun kuntoon saattamisen kohonneet kustannukset, sekä Kartanon koulun käyttöä turvaavat toimet ja kuntotutkimuksen havaintojen aiheuttamat toimenpidetarpeet. Uuden palvelusopimuksen myötä kaupungille siirtyneiden vastuiden ja erillislaskuttamisen määrään liittyi epävarmuutta, kuten kaupunginhallitukselle 16.12.2024 asiasta päätettäessä kuvattiin. Erillislaskutuksen toteuma vuonna 2026 on tällä hetkellä noin 0,02 M€. Sopimuksen arviointi Joulukuun 2025 raportoinnissa kerrottiin, että mittariston laatimista sopimuksen toimivuuden mittaamiseksi ei ole katsottu tarkoituksenmukaiseksi, sillä sopimuksen kesto/aikajänne toiminnan kehittymisen mittaamiselle on liian lyhyt. Arviointia tehdään taloudellisten tavoitteiden saavuttamisen, kehityshankkeiden etenemisen sekä toiminnan ja asioiden yleisen sujuvuuden kautta. Talous: Sopimuksen arvioidaan pysyvän vuodelle 2026 hyväksytyssä budjetissa (2,90 M€) tai alittavan sen johtuen talvikunnossapidon kustannusalituksesta. Mestaritoiminnan kanssa tehdyn sopimuksen kustannukset on budjetoitu kaupunginhallituksen alaiseen Tilaomistusyksiköön, jossa palvelusopimuksen mukaisiin palveluihin on varattu 2,90 M€. Tilaomistus kattaa mahdollisen ylityksen ja lisälaskutuksen muissa kustannuserissä syntyvien alitusten ja muiden varausten kautta. Kehityshankkeet: Vuonna 2025 kehityshankkeita olivat uusien palveluiden ylösnosto (isännöinti ja turvallisuus), PTS-suunnitelmien laadinta ja palvelunlaadun ylläpito pienemmällä henkilöresurssilla. Näistä PTS-suunnitelmien laadinta on edelleen kesken, mutta Mestaritoiminta Oy on kertonut saattavansa ne kuntoon vuoden 2026 loppuun mennessä. Liikkeenluovutusvalmistelun ja Mestaritoiminta Oy:n henkilöresurssin pienentymisen takia uusia kehityshankkeita ole aloitettu. Toiminnan ja yhteistyön yleinen sujuminen: Mestaritoiminnan palvelun laatu vaihteli vuonna 2025, koska yhtiössä tehtiin tuolloin merkittäviä muutoksia toimintaprosesseihin ja henkilöstötehostuksia. Vuonna 2026 tilanne on ollut prosessien suhteen stabiilimpi. Mestaritoiminnan henkilöresurssin vähentyminen edelleen, rekrytointikielto ja niistä johtuvat sijaisjärjestelyt sekä epävarmuus toiminnan tulevaisuudesta ovat vaikuttaneet tekemiseen, mutta yhteistyön voitaneen katsoa kuitenkin sujuneen melko hyvin. Sopimuskokonaisuuksien vastuunjaossa tunnistettiin vuonna 2025 muutostarpeita, jotka on mahdollista huomioida uuden palvelusopimuksen valmistelussa. Yhteenveto Palvelusopimus päättyy vuoden 2026 lopussa ja kaupunginhallituksen päätösten mukaisesti osa sen mukaisista toiminnoista siirtyy kaupungille vuoden 2027 alussa. Tämän myötä myös palvelusopimus ja yhteistyön laajuus muuttuvat. Nykyisestä sopimuksesta raportoidaan kaupunginhallitukselle vielä vuoden 2026 lopulla. KR
Ehdotus
Kaupunginhallitus päättää merkitä asian tiedoksi.
Aiempi käsittely muissa toimielimissä
Kaupunginhallitus, 4.9.2023
Valmistelijat: talousjohtaja Kirsi Rinne, vt. hallintojohtaja Laura Rainetoja Järvenpään kaupungin ja Mestaritoiminta Oy:n välillä on solmittu kiinteistöallianssisopimus vuonna 2014. Sopimuksella osapuolet ovat sopineet Järvenpään kaupungin kiinteistötoiminnan järjestämisestä toiminnan vaatimusten, kaupungin kiinteistöohjelman, kiinteistötoiminnan palveluvaatimusten ja kaupungin kustannusraamin mukaisesti sekä toiminnan pitkän tähtäimen kehittämisestä. Sopimuksen tavoitteena on alun perin ollut kaupungin talouden tasapainottaminen ja palvelun laadun parantaminen. Toimintaa johtamaan perustettiin kiinteistöallianssin johtoryhmä, jossa edustettuna ovat olleet kaupungin johto, palvelualueiden käyttäjien edustajat ja Mestaritoiminta Oy. Päätökset on ollut tarkoitus tehdä yhteistyössä niistä osapuolten kesken sopimalla siten, että niiden toimeenpanosta vastaa Mestaritoiminta. Kaupungin näkökulmasta nykymallissa ei ole ollut selvää, mikä taho kaupungin päässä johtaa kiinteistötoimintaa. Kaupungin näkökulmasta sopimusta on syytä uudistaa siten, että kiinteistöjohtamista koskevat linjaukset tekee kaupunki, joka määrittää myös tuotettavan palvelun tason sekä laadun. Käyttäjätyytyväisyys palvelujen järjestämiseen nykyisellä mallilla on ollut korkea. Kaupungin taloustilanne huomioiden kaupungin on arvioitava palvelun tuottamisen tasoa sekä laatua myös kustannusnäkökulmasta. Kaupunki on rekrytoinut tilakehitysjohtajan keväällä 2023. Henkilö on kuitenkin siirtynyt toisen työnantajan palvelukseen elokuussa. Kaupungin kannalta kyse on yhdestä keskeisimmästä sopimuskokonaisuudesta, jonka päivitystarve on ilmeinen ajan kulumisen sekä kaupungin tavoitteissa ja toimintaympäristössä tapahtuneiden muutosten vuoksi. Resurssivajeesta johtuen päivitystyö voidaan käynnistää keväällä 2024, kun uusi henkilö on saatu rekrytoitua. Sopimuksen uudistaminen edellyttää muun muassa nykyistä tarkempia palvelukuvauksia ja kohdekohtaisten palvelusisältöjen ja laadun määrittelyjä. Edellä mainittujen aineistojen työstäminen on parhaillaan käynnissä. Järvenpään kaupungin hallintosääntö § 35: "Kaupungin omistamien kiinteistöjen, rakennusten ja tilojen omistajuuteen ja hallintaan liittyvistä tehtävistä vastaa kaupunginhallitus." KR Esittelijä Iiris Laukkanen, kaupunginjohtaja, [poistettu] Kaupunginhallitus päättää käynnistää allianssisopimuksen päivittämisen valmistelun seuraavin periaattein: Valmistelussa tavoitellaan tilaaja-palveluntuottaja -mallia. Sopimuksessa tulee selkeästi määritellä osapuolten vastuut ja velvoitteet. Tavoitteena on, että uusi palvelusopimus tulee voimaan 1.6.2024. Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.