Kaupunginhallitus · 15.12.2025
Järvenpään kaupungin ja Mestaritoiminta Oy:n välinen sopimus / Vuoden 2026 hinnoittelun hyväksyminen
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti siirtää asian jatkokokoukseen, joka pidetään 22.12.2025 klo 15.
Asiakirjan teksti
Perustelut
Kaupunginhallitus päätti 3.6.2024 hyväksyä Mestaritoiminta Oy:n kanssa tehtävän palvelusopimuksen ja alustavat palvelukuvaukset sekä alustavat hinnoittelun periaatteet. Lopulliset sopimusliitteet (palvelukuvaukset, vastuunjakotaulukot ja hintaliitteet) hyväksyttiin 16.12.2024 ja 20.1.2025. Sopimus on voimassa vuoden 2026 loppuun. Kaupunki ostaa sopimuksella Mestaritoiminta Oy:ltä kiinteistöjohtamisen, ylläpidon ja rakennuttamisen palveluita. Palvelusopimuksessa ja sen perusteella tehtävässä yhteistyössä on periaatteena, että Mestaritoiminta Oy palveluntuottajana on operatiivinen toimija, kaupungin ollessa tilaaja, joka ohjaa toimintaa tarvittavilta osin. Palvelusopimukseen on kirjattu, että palveluiden kustannustavoite tarkistetaan vuosittain Tilaajan ja Palveluntuottajan välisessä hintaneuvottelussa kaupungin talousarvion laadinnan yhteydessä. Palvelun kustannustavoite päivitetään vuosittain sopimuksessa esitetyn toiminnan laajuuden muutosten, laatuvaatimusten tai –tavoitteiden muutosten mukaisesti. Palvelusopimuksen mukaan hinnantarkistusmenettelyssä noudatetaan JYSE 2014-palveluehtojen (päivitysversio huhtikuu 2022) kohdan 9 Hinta ja hinnan muuttaminen mukaisia ehtoja seuraavin täsmennyksin: Kiinteistöjohtaminen, kustannuskehityksen määrittely perustuu elinkustannusindeksiin Ylläpito, kustannuskehityksen määrittely perustuu kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin Talonrakentamisinvestointien palvelut, kustannuskehityksen määrittely perustuu elinkustannusindeksiin. Vuoden 2026 hinnoittelu Kaupunki on talousarviovalmistelussa asettanut tavoitteeksi, että palvelusopimuksen hinta on vuodelle 2,9 M€, sis. kiinteistöjohtaminen ja ylläpito. Alla esitetty palveluiden hinnoittelu perustuu Mestaritoiminta Oy:n antamaan esitykseen palveluiden tuottamisen kustannuksista. Kooste hinnoista on pykälän oheismateriaalina 1. Palvelukuvauksia ja vastuujakotauluita ei ole muutettu. Kiinteistöjohtaminen Kiinteistöjohtaminen pitää sisällään mm. isännöinnin, tiedolla johtamisen, energiajohtamisen sekä turvallisuuspalvelut. Kiinteistöjohtamisen kokonaisuuden sopimushinta vuodelle 2026 on noin 0,73 M€ (2025 0,97 M€) ja se muodostuu kiinteistöjohtamisesta ja turvallisuuspalveluista. Kohteiden kunnossapitoon on varattu vuonna 2026 noin 0,78 M€ (2025 0,73 M€). Tämä pitää sisällään suunnitelmallisen kunnossapidon, timpuripalvelut, ilkivallan, keittiölaitteiden kunnossapidon ja rikkokorjaukset. Kunnossapito laskutetaan toteumaperusteisesti. Ylläpito Ylläpito pitää sisällään huoltokirjan mukaiset tehtävät (perushuolto ja tekninen huolto), palvelupyynnöt, vikakorjaukset. Palvelu pitää sisällään myös ulkoiset palvelunostot ko. tehtäviin liittyen. Sopimushinta vuodelle 2026 on noin 1,38 M€ (2025 1,53 M€). Palvelun hinta on huoltotehtävien (noin 1,08 M€:n) osalta kiinteähintainen. Ulkoalueiden (talvikunnossapito) osuus kokonaisuudesta on 0,30 M€ ja se läpilaskutetaan Mestaritoiminnan kautta. Rakennuttamisen palvelut Rakennuttamisessa tehdään hanke- ja hankevaihekohtaiset sopimukset. Niissä hinnoittelun taustalla on työmäärä ja tuntihinnoittelu sekä hankkeen vaatimat ulkoiset palveluostot ja rakentamiskustannukset. Rakennuttamispalveluiden hankinnan euromäärä riippuu käynnissä olevien hankevalmisteluiden ja hankkeiden määrästä ja siten sen euromäärä vaihtelee vuosittain. Rakennuttamisen palveluiden hinnoittelussa käytetään tuntihintoja. Elinkustannusindeksi on pysynyt ennallaan, joten vuoden 2025 hinnasto on käytössä myös vuonna 2026. Kohdekohtaiset budjetit Kustannusseurannan välineeksi kohteille laaditaan kohdekohtaiset budjetit. Kohdekohtainen budjetointi perustuu aiheuttamisperiaatteeseen: jokaiselle kiinteistölle laaditaan oma budjetti, joka pohjautuu edellisten vuosien toteutuneisiin kustannuksiin, korjattuna tulevan vuoden tarpeilla sekä tavoitellulla kustannustasolla. Budjetti sisältää kiinteistöjohtamisen, kunnossapidon ja ylläpidonkulut. Kunnossapito on näistä 100 % toteumaperusteinen. Ylläpidon hinnoittelu perustuu laskennallisiin mitoituksiin peruskiinteistönhoidon osalta (KIMI-mitoitus) ja kiinteistön ominaisuuksiin. Budjetoinnin tavoitteena on läpinäkyvyys, kustannusten kohdentaminen kriittisiin tarpeisiin sekä talouden hallinnan tukeminen. Kohdekohtaiset budjetit vahvistetaan erillisellä päätöksellä. Kohdekohtaiset budjetit on esitetty pykälän oheismateriaalissa 2. Hinnoittelun hyväksyminen Nyt esitetty laskutus laskee kiinteistöjohtamisen ja ylläpidon osalta. Palveluiden hinnoittelua on voitu laskea, sillä Mestaritoiminta O:n hallinto- ja vuokrakustannukset sekä ulkoiset ostot ovat vähentyneet. Rakennuttamisen tuntihintoja ei koroteta, sillä elinkustannusindeksi ei ole noussut. Alla olevassa taulukossa on esitetty nykyistä sopimusta edeltäneen ns. allianssisopimuksen budjetin kehitys vuosina 2023–2024 ja sen korvanneen palvelusopimuksen kustannukset vuosille 2025 ja 2026. Taulukko Allianssibudjetti 2023 ja 2024 sekä palvelusopimushinnoittelu 2025 ja 2026. Eri vuosien luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia, sillä mm. kohdekannan laajuus on muuttunut, vastuunjako eri tehtävistä on vaihdellut vuosien välillä ja budjettisummien lisäksi on tullut erillislaskutusta. Vuodelle 2026 tapahtuvan noin 0,3 M€ hinnoittelumuutoksen myötä kaupungin tilahallinnan kustannukset laskevat. Mestaritoiminnan kanssa tehtävän sopimuksen kustannukset budjetoidaan kaupunkiorganisaatiossa konsernipalveluihin sijoittuvaan Tilaomistusyksiköön. Palvelusopimukselle on vuoden 2026 talousarviovalmistelussa varattu 2,90 M€. Mestaritoiminnan esittämä hinnoittelu tarkoittaa, että tilaomistuksen budjetti vastaa sopimuksesta aiheutuvia kustannuksia. Vastuunjakotaulukoihin on valmisteltu muutoksia vuodelle 2026, mutta niiden valmistelu on vielä kesken. Toteutuessaan näillä muutoksilla on todennäköisesti myös kustannusvaikutuksia. Vastuunjakotaulukoiden mahdollisista muutoksista päätetään erikseen. Mestaritoiminta Oy:llä on mm. aiemman allianssisopimuksen perusteella paras tieto kaupungin rakennusten ylläpitokustannuksista ja se on siten laatinut hinnoittelun vuodelle 2026. Hinnoittelu hyväksytään tämänhetkisen tiedon pohjalta ja Mestaritoiminnan Oy:n toimittamaan tietoon pohjautuen. Mikäli seurannan yhteydessä tai muuta kautta hinnoittelussa havaitaan puutteita tai korjaustarpeita, neuvotellaan muutoksista Mestaritoiminnan kanssa. Hinnoittelun katsotaan olevan hyväksyttävissä, mutta työtä Mestaritoiminta Oy:n palveluiden ja kiinteistökannan kokonaiskustannusten alentamiseksi tulee jatkaa. KR
Ehdotus
Kaupunginhallitus päättää hyväksyä palvelusopimuksen hinnoittelun vuodelle 2026 selostustekstin mukaisesti oikeuttaa toimitilajohtajan tekemään palvelukuvauksiin, vastuunjakotaulukoihin sekä hinnoitteluun vähäisiä muutoksia
Aiempi käsittely muissa toimielimissä
Kaupunginhallitus, 4.9.2023
Valmistelijat: talousjohtaja Kirsi Rinne, vt. hallintojohtaja Laura Rainetoja Järvenpään kaupungin ja Mestaritoiminta Oy:n välillä on solmittu kiinteistöallianssisopimus vuonna 2014. Sopimuksella osapuolet ovat sopineet Järvenpään kaupungin kiinteistötoiminnan järjestämisestä toiminnan vaatimusten, kaupungin kiinteistöohjelman, kiinteistötoiminnan palveluvaatimusten ja kaupungin kustannusraamin mukaisesti sekä toiminnan pitkän tähtäimen kehittämisestä. Sopimuksen tavoitteena on alun perin ollut kaupungin talouden tasapainottaminen ja palvelun laadun parantaminen. Toimintaa johtamaan perustettiin kiinteistöallianssin johtoryhmä, jossa edustettuna ovat olleet kaupungin johto, palvelualueiden käyttäjien edustajat ja Mestaritoiminta Oy. Päätökset on ollut tarkoitus tehdä yhteistyössä niistä osapuolten kesken sopimalla siten, että niiden toimeenpanosta vastaa Mestaritoiminta. Kaupungin näkökulmasta nykymallissa ei ole ollut selvää, mikä taho kaupungin päässä johtaa kiinteistötoimintaa. Kaupungin näkökulmasta sopimusta on syytä uudistaa siten, että kiinteistöjohtamista koskevat linjaukset tekee kaupunki, joka määrittää myös tuotettavan palvelun tason sekä laadun. Käyttäjätyytyväisyys palvelujen järjestämiseen nykyisellä mallilla on ollut korkea. Kaupungin taloustilanne huomioiden kaupungin on arvioitava palvelun tuottamisen tasoa sekä laatua myös kustannusnäkökulmasta. Kaupunki on rekrytoinut tilakehitysjohtajan keväällä 2023. Henkilö on kuitenkin siirtynyt toisen työnantajan palvelukseen elokuussa. Kaupungin kannalta kyse on yhdestä keskeisimmästä sopimuskokonaisuudesta, jonka päivitystarve on ilmeinen ajan kulumisen sekä kaupungin tavoitteissa ja toimintaympäristössä tapahtuneiden muutosten vuoksi. Resurssivajeesta johtuen päivitystyö voidaan käynnistää keväällä 2024, kun uusi henkilö on saatu rekrytoitua. Sopimuksen uudistaminen edellyttää muun muassa nykyistä tarkempia palvelukuvauksia ja kohdekohtaisten palvelusisältöjen ja laadun määrittelyjä. Edellä mainittujen aineistojen työstäminen on parhaillaan käynnissä. Järvenpään kaupungin hallintosääntö § 35: "Kaupungin omistamien kiinteistöjen, rakennusten ja tilojen omistajuuteen ja hallintaan liittyvistä tehtävistä vastaa kaupunginhallitus." KR Esittelijä Iiris Laukkanen, kaupunginjohtaja, [poistettu] Kaupunginhallitus päättää käynnistää allianssisopimuksen päivittämisen valmistelun seuraavin periaattein: Valmistelussa tavoitellaan tilaaja-palveluntuottaja -mallia. Sopimuksessa tulee selkeästi määritellä osapuolten vastuut ja velvoitteet. Tavoitteena on, että uusi palvelusopimus tulee voimaan 1.6.2024. Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.