Kaupunkiympäristölautakunta · 7.10.2025
Tontin vuokraaminen uudelleen Kiinteistö Oy Opastinsilta 8:lle toimistotarkoitukseen (Pasila, kaavatontti 17018/4)
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
Kaupunkiympäristölautakunta päätti vuokrata uudelleen Kiinteistö Oy Opastinsilta 8:lle (Y-tunnus [poistettu]) Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila) korttelissa 17018 sijaitsevan ohjeellisen kaavatontin 17018/4 (pinta-ala 2 916 m² ja rakennusoikeus 11 600 k-m², osoite Opastinsilta 8) toimistotarkoitukseen ajalle 1.1.2026-31.12.2035 liitteenä nro 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisesti. valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia. (L1117-63)
Asiakirjan teksti
Päätösehdotus
Päätös on ehdotuksen mukainen. Tiivistelmä Kiinteistö Oy Opastinsilta 8:lle esitetään vuokrattavaksi uudelleen 31.12.2035 saakka Pasilassa sijaitseva tontti toimistotarkoitukseen. Alueella on tullut voimaan uusi asemakaava, ja tontti esitetään vuokrattavaksi kymmenen vuoden ajaksi siten, että vuokralaisella on oikeus vuokrata tontti pitkäaikaisella vuokrasopimuksella asemakaavan mukaista hanketta varten.
Esittelijän perustelut
Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen ohjeellisen kaavatontin 17018/4 (jatkossa tontti) vuokraamista uudelleen toimistotarkoitukseen, sillä nykyisten maanvuokrasopimusten vuokra-ajat ovat päättymässä. Hakemus on liitteenä nro 2. Tontti on tarkoitus muodostaa kiinteistöistä 91-17-18-2 (2 187 m²) ja 91-17-18-3 (729 m²), jotka on vuokrattu Kiinteistö Oy Opastinsilta 8:lle erillisillä maanvuokrasopimuksilla. Molempien sopimusten vuokra-aika on 1.10.1973–31.12.2025. Tontilla on tullut 10.2.2023 voimaan asemakaavan muutos nro 12683, jossa se on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Tontin pinta-ala on 2 916 m² ja sen rakennusoikeus on 11 600 k-m², josta korkeintaan 50 % (5 800 k-m²) on osoitettu asumiseen. Jäljelle jäävä osuus rakennusoikeudesta on osoitettu toimistoille ja liiketiloille. Yleiskaavassa 2016 tontti on osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2). Sijaintikartta ja asemakaavaote ovat liitteenä nro 3. Kohde kaupungin karttapalvelussa(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun) Asemakaavan ratkaisu perustuu vuokralaisen hankesuunnitelmaan, jonka myötä nykyinen toimistorakennus korvaantuisi hybridirakennuksella, jonka alakerroksessa olisi liike- sekä toimistotiloja ja ylemmissä kerroksissa asuntoja. Vuokralainen on esittänyt, että tontti vuokrattaisiin sille kuitenkin edelleen toimistotarkoitukseen kymmenen vuoden ajaksi, sillä hanke ei ole vielä edennyt rakentamisvaiheeseen. Tontilla sijaitsee kaksi 8-kerroksista toimistorakennusta, joiden yhteenlaskettu kerrosala on 10 596 k-m² (2 815 k-m² + 7781 k-m²). Tontin uudelleenvuokraus Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2035 saakka toimistotarkoitukseen. Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille. Uudelleenvuokraus päätösesityksen mukaiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska yleiskaavoitus-yksikkö ja asemakaavoitus-palvelu puoltavat sitä. Tontin uusi vuosivuokra Tontin voimassa olevien maanvuokrasopimusten yhteenlaskettu, vuodelta 2025 perittävä vuosivuokra on 166 326,08 euroa (124 812,69 euroa + 41 513,39 euroa) ja se vastaa virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" vuoden 2024 pistelukujen keskiarvoa (2332). Tontin uudeksi, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua 100 vastaavaksi perusvuosivuokraksi esitetään 12 460,90 euroa, joka vastaa nykyrahassa 291 335,84 euroa (2025:1 pisteluvulla 2338). Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten, kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu. Tontin uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen, virallisen elinkustannusindeksin "lokakuu 1951=100" pistelukua vastaavaan yksikköhintaan 23,52 euroa/k-m², joka vastaa nykyrahassa (2025:1 pisteluvulla 2338) noin 550 euroa/k-m², sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden (5) prosentin vuotuiseen tuottoon. Vuokran markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec Advisory Finland 2024 hintavyöhykekartta). Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden alittavaan 10 596,00 k-m²:n suuruiseen toteutettuun rakennusoikeuteen. Valtiontukiarviointi Kiinteistö Oy Opastinsilta 8:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Opastinsilta 8 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97). Tontinluovutuslinjausten noudattaminen Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti. Maanvuokrasopimuksen ehdot ja tontin luovuttaminen asemakaavan mukaiselle hankkeelle Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 16 §:ään esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan vuokralaisella on oikeus saada tontti uudelleen vuokralle pitkäaikaisella, vähintään 20 vuotta kestävällä maanvuokrasopimuksella, jos se vuokrataan asemakaavan nro 12683 mukaista tai sitä olennaisilta osiltaan vastaavaa rakentamista varten. Edelleen ehdossa todetaan, että pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella tarkoitetaan uudelleenvuokraushetkellä voimassa olevien, kaupunginvaltuuston päättämien yleisten vuokrausperiaatteiden mukaista uudishankkeille määritettyä vuokra-aikaa. Edelleen uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 26 §:ään esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan, mikäli tontti 16 §:n mukaisen uudelleenvuokrauksen sijasta myydään vuokra-aikana asumiseen, vuokranantaja ei maapoliittisista linjauksista poiketen kompensoi vuokralaiselle tästä sopimuksesta aiheutuvaa vuokraoikeuden arvonnousua. Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin. Nyt esitettävän uudelleenvuokrauksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle jatkoaikaa asemakaavan pohjana olevan rakennushankkeen toteuttamisen valmistelulle. Edellä mainitusta syystä tontti vuokrataan 10 vuoden ajaksi asemakaavasta poikkeavaan toimistokäyttöön ja sopimukseen esitetään edellä mainittu uudelleenvuokrausehto sekä poikkeama maapoliittisista linjauksista. Hankkeen toteutuessa tontti luovutetaan vuokralaiselle noudattaen luovutushetkellä voimassa olevia kaupunginhallituksen päättämiä tontinluovutuslinjauksia sekä luovutukseen mahdollisesti soveltuvia kaupunginvaltuuston päättämiä yleisiä vuokrausperiaatteita. Kaupunginvaltuusto on 2.2.2022 (22 §) vahvistanut asuntotonttien yleiset vuokrausperiaatteet kohteille, jotka toteutetaan vähintään 50 % asuntorakentamisena. Toimitilatonteille ei yleisiä periaatteita ole toistaiseksi vahvistettu. Toimivalta Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika. Hallintosäännön 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan toimielimen päätöksiin perustuvat asiakirjat allekirjoittaa esittelijä, ellei toimielin toisin päätä.
Alkuperäinen asiakirja · Lähde: Helsingin kaupungin päätökset (paatokset.hel.fi)