Helsingin kaupungin ja Kiinteistö Oy Tietokuja 2:n välisen vuokrasopimuksen purkaminen osoitteessa Tietokuja 2

Tausta Rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on päättänyt kokouksessaan 29.06.2023 (HEL 2023-006752) vuokrata Munkkiniemessä, osoitteessa Laajalahdentie 23 sijaitsevan, Kiinteistö Oy Tietokuja 2 omistuksessa olevan 3 439,5 htm² laajuisen tilan Apollon yhteiskoulun väistötilaksi 1.1.2024 alkaen toistaiseksi siten, että arvonlisäveroton, indeksikorjaamaton tilavuokra neljän vuoden ajalta on yhteensä enintään 3 470 000 euroa (77229,50 euroa/ kk eli 21,00 euroa /htm²/kk) Rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti kokouksessaan 12.12.2024 muuttaa tekemäänsä em. päätöstä niin, että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus 12 kk irtisanomisajalla muutetaan toistaiseksi voimassa olevaksi siten, että ensimmäinen irtisanomispäivä on aikaisintaan 4 vuotta sopimuksen solmimisen (01.11.2024) jälkeen ja irtisanomisaika 12 kk:tta, jolloin arvonlisäveroton indeksikorjaamaton tilavuokra 5 vuoden ajalta on yhteensä enintään 4 334 000 euroa (72229,50 euroa/kk eli 18,66 euroa/htm²/kk) vuokrattavien tilojen ollessa laajuudeltaan 3870 m². Alun perin toimistokäyttöön v. 1979 valmistunut Kiinteistö Oy Tietokuja 2 on kokonaislaajuudeltaan n. 60 000 m². Kiinteistöstä on vuokrattu tiloja Apollon yhteiskoulun lisäksi myös kaupungin koulujen väistö- ja lisätilaksi kesään -27 asti (1296 m²). Osa rakennuksesta on toistaiseksi tyhjillään ja sitä kehitetään kiinteistönomistajan toimesta mm. sairaalakäyttöön. Perustelut vuokrasopimuksen purulle Kiinteistön omistaja on teettänyt vuodesta 2024 lähtien rakennuksen eri osissa perusparannus- ja muutostöitä. Toimenpiteet ovat kohdistuneet kaupungin vuokraamiin tiloihin nähden kiinteistön eri osissa niin, että perusparannustyöt eivät ole aiheuttaneet koulu- ja opetustoiminnalle erityistä häiriötä. Kiinteistönomistaja aloitti kesällä 2025 laajan julkisivuihin kohdistuvan peruskorjauksen kiinteistön osassa, jossa Apollon koulu ja kaupungin koulut toimivat. Peruskorjauksen tekninen toteutustapa ei vastannut vuokranantajan aiemmin vuokrasopimuksen muutoksen yhteydessä joulukuussa 2024 kuvaamaa. Koska julkisivukorjauksen koulutoiminnalle aiheuttaman häiriön arvioitiin olevan merkittävä, valmisteli kaupunki sopimuksen vuokranantajan kanssa rajoittaakseen häiriötä (Liite 2). Vuokranantaja (Kiinteistö Oy Tietokuja 2) ei kuitenkaan noudattanut sopimusta ja Apollon koulu- ja opetustoiminta on häiriintynyt vakavasti ja toistuvasti elokuusta 2025 lähtien. Opetustoiminta ja jopa koetilanteita on jouduttu useaan otteeseen keskeyttämään ”korvia huumaavan” melun takia, ylioppilaskirjoitusten aikana ympäristöviranomainen on keskeyttänyt työmaan, yhden päivän aikana on voinut tulla yli kymmenen meluilmoitusta opettajilta, työmaan rajauksesta ei ole huolehdittu riittävästi (työmiehiä on kulkenut koulun tilojen kautta), tiloissa on ollut kylmä jne. Kaupunki on syksystä 2025 alkaen aktiivisesti reklamoinut vuokranantajaa ja käynyt lukuisia neuvotteluja opetustoiminnan olosuhteiden parantamiseksi. Tämä ei kuitenkaan ole johtanut muutoksiin vuokranantajan toiminnassa tai vuokrattujen tilojen olosuhteissa. Vuoden 2026 aikana on tullut lisäksi ilmi, että em. sopimuksessa määritellyn julkisivukorjauksen tullessa päätökseen, jatkuu kiinteistön muiden osien korjaaminen välittömästi Apollon koulun läheisyydessä olevissa huoneistoissa siten, että oletettu häiriö jatkuu määrittelemättömän ajan. Koska kaupunki ei voi taata opetukselle sopimuksenmukaisia toimivia, turvallisia ja terveellisiä tiloja, katsotaan ainoaksi vaihtoehdoksi purkaa sopimus yksipuolisesti ennen vuokrasopimuksessa määriteltyä ensimmäistä irtisanomispäivää ja siirtää Apollon koulun toiminta muihin tiloihin. Kaupunki on valmistellut korvaavien tilojen vuokraamista Apollon koulun käyttöön syyslomasta -26 alkaen. Asiassa tehdyn kokonaisarvioinnin perusteella sopimus voidaan purkaa Toimivalta Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää liikehuoneistojen ostamisesta, myymisestä, vuokralle antamisesta, vaihdossa hankkimisesta tai vaihdossa luovuttamisesta kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa. Kaupunginhallitus on päätöksellään 865 § 18.9.2017 vahvistanut kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston toimivallan rajat siten, että kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tai sen määräämä viranomainen päättää liikehuoneistojen vuokralle antamisesta ja vuokralle ottamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa tai kun sopimus tehdään toistaiseksi enintään yhden vuoden irtisanomisajoin ja sopimuksen kaupunginhallituksen hyväksymien tilahankeohjeiden mukainen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa (hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 1 ja 2 kohta). Näin ollen rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää vuokrasopimuksen purkamisesta. Sillä toimielimellä tai viranhaltijalla, jolla on toimivalta päättää sopimuksen tekemisestä, on toimivalta päättää sopimuksen purkamisesta ja muusta päättämisestä.

Helsingin kaupungin ja Kiinteistö Oy Tietokuja 2:n välisen vuokrasopimuksen purkaminen osoitteessa Tietokuja 2

Päätös

Asiakirjan teksti

Käsittely

Päätösehdotus

Esittelijän perustelut