Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle osoitteessa Mäkelänkatu 84 sijaitsevien kasvatuksen ja koulutuksen toimialan väistötilojen jatkovuokrauspäätöksen muuttamiseksi ja kokonaissumman korottamiseksi

Tausta Kaupunginhallitus on 2.10.2023 § 591 (HEL 2023-006598 T 10 01 02) päättänyt jatkovuokrata perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen väistötilakäyttöön Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistaman, osoitteessa Mäkelänkatu 84 sijaitsevan tilan siten, että arvonlisäverottomien pääomavuokrien, investointikustannusten ja ylläpitokorjausten kustannusten kokonaissumma on 7 327 516 euroa tammikuun 2023 kustannustasossa. Kiinteistö on sittemmin siirtynyt Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöjen omistukseen. Päätetty kokonaissumma sisälsi: - Ulosmaksettavan tilavuokran (vuokra-ala 8838,5m² ja vuokra-aika 1.1.2024–31.7.2028, yhteensä 55 kk) 6 027 516 euroa - Varautumisen väistötilakäyttäjien tarvitsemiin tilamuutoksiin yhteensä enintään 600 000 eurolla - Varautumisen sopimuksen mukaisiin kiinteistön ylläpitokorjauksiin 700 000 eurolla Perustelut korotustarpeelle Päätettävä ulosmaksettava tilavuokra kasvaa enintään 790 000 euroa, koska: - Pohjoismaisen yhtenäiskoulun tarpeisiin tarvitaan kellarista lisää vuokra-alaa alaa 223m² kotitalousluokkaa varten 1.5.2026-31.7.2028 2912 euroa/ kk, 13,06 euroa/htm²/kk, 27 kk vuokra-ajalle 79 000 euroa. - Varaudutaan väistössä olevien koulujen tai päiväkodin hankkeiden mahdollisiin aikataulumuutoksiin siten, että vuokrasopimusta voi tarvittaessa jatkaa enintään kuusi kuukautta määräaikaisen vuokrasopimuksen umpeuduttua 1.8.2028. Kuuden kuukauden jatkovuokrakauden (9061,5m², 118 500 euroa / kk) vuokra on yhteensä 711 000 euroa (alv 0 %). Väistötilakäyttäjien tarvitsemiin tilamuutoksiin varattu summa 600 000 euroa (alv 0 %) oli arvioitu liian pieneksi, koska v. 2023 ei ollut käytettävissä riittävää tietoa väistöketjussa olevien koulujen ja päiväkotien edellyttämistä tilamuutostarpeista. Tarvittavien tilamuutosten kustannukset ovat yhteensä enintään 1 100 000 euroa (alv 0 %) seuraavasti jakautuen: - Tehdyt Kottby lågstadieskolan edellyttämät muutokset: Wc-tilojen lisäykset kovien käsitöiden luokan tekeminen, sekä musiikkiluokan tekeminen, 130 000 euroa (alv 0 %) - Tehdyt Käpylän peruskoulun Untamo- ja Väinölä -toimipisteiden edellyttämät muutokset: toimistotilojen muuttaminen luokkatiloiksi, kovien käsityöluokan tekeminen, ruokalan muutokset ruokailupaikkojen lisäys, TOI-tilojen rakentaminen, fysiikan ja kemian luokan muuttaminen perusopetustilaksi, 280 000 euroa (alv 0 %) - Tehdyt Pohjoismaisen Yhtenäiskoulun pienet tilamuutokset, jotta ala-asteen tilat soveltuvat yläasteelle sekä kellarissa olevan tilan muuttaminen kotitalousluokaksi sekä wc-tilojen lisääminen, yhteensä 190 000 euroa (alv 0 %) - Koskelan ala-astetta ja LPK Herttuaa varten tarvittavat tilamuutokset: kesällä -26 rakennuksen muuttavaa päiväkoti Herttuaa varten tarvitaan 1. kerrokseen päiväkodin edellyttämiä muutostöitä yhteensä enintään 500 000 eurolla (alv 0 %). Tilakustannus käyttäjälle Tilakustannus käyttäjälle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan tilojen omistajalle maksamasta kokonaisvuokrasta, kaupunkiympäristön toimialan perimästä ylläpitovuokrasta, käyttäjäpalvelumaksusta ja yleiskustannuksesta. Nykyinen tilakustannus käyttäjälle on 17,67 euroa/htm²/kk, josta tilavuokran osuus on 13,32 euroa/htm²/kk, kaupunkiympäristön ylläpitovuokra 1,79 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk. Em. kaupunkiympäristön perimä ylläpitovuokra perustuu tilan ylläpitokustannuksiin, joista vastaa kaupunki. Vuonna 2026 on peritty käyttäjäpalveluista maksua 0,25 euroa/htm²/kk. Lisäksi koulujen muutostöistä aiheutuvien investointien osalta on peritty 1,64 euroa/htm²/kk. Tilan vuosivuokra on 156 180 euroa/vuosi. Uusi tilakustannus alkaen 1.8.2026 kiinteistössä toimiville kouluille ja päiväkodille (9061,5 htm²) on yhteensä 19,18 euroa/htm²/kk (173 800 euroa/kk ja 2 085 595 euroa/v). Tästä tilavuokran osuus on 13,32 euroa/htm²/kk, kaupunkiympäristön ylläpitovuokra 1,79 euroa/htm²/kk, yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk ja käyttäjäpalvelumaksu 0,25 euroa/m²/kk sekä muutostöistä aiheutuva lisävuokra 3,15 euroa/htm²/kk. Tilavuokraa korotetaan 2 prosenttia vuodessa. Kaupunkiympäristön toimialan perimää ylläpitovuokraa ja käyttäjäpalvelumaksua tarkistetaan vuosittain toteutuneiden kustannusten mukaan. Lausunnot Kasvatus- ja koulutuslautakunta ei lausu väistötilan vuokrauksissa. Rahoitus ja toteutus Erikoissijoitusrahasto EQ Yhteiskuntakiinteistölle ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Aikataulu Hanke toteutetaan siten, että toiminta päiväkotitiloissa alkaa elokuussa 2026. Kotitalousluokat ovat jo koulujen käytössä. Toimivalta Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tekee esityksen kaupunginhallitukselle sellaisissa jaoston toimialaan liittyvissä asioissa, jotka kuuluvat kaupunginhallituksen tai valtuuston toimivaltaan. Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginhallitus päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on 5-10 miljoonaa euroa. Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumma on 5-10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginhallitus.

Rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle osoitteessa Mäkelänkatu 84 sijaitsevien kasvatuksen ja koulutuksen toimialan väistötilojen jatkovuokrauspäätöksen muuttamiseksi ja kokonaissumman korottamiseksi

Päätös

Asiakirjan teksti

Esitysehdotus

Esittelijän perustelut