Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto · 5.2.2026
Päiväkoti Kannelmäen peruskorjaushankkeen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottaminen
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti lasten päiväkoti Kannelmäen hankkeen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamista 266 189 eurolla siten, että hankkeen korotettu enimmäishinta-arvio on 4 056 189 euroa arvonlisäverottomana elokuun 2023 kustannustasossa.
Asiakirjan teksti
Päätösehdotus
Päätös on ehdotuksen mukainen. Tiivistelmä Lpk Kannelmäen hankkeessa toteutetaan rakennuksen tekninen perusparannus, jossa korjataan vaurioituneet alapohja-, yläpohja- ja ulkoseinärakenteet ja uusitaan vesikatto sekä salaojat osoitteessa Kanneltie 1 a, 00420 HKI. Päiväkoti on suunniteltu 70 lapselle ja rakennuksen koko on 776 brm². Kaupunkistrategiassa 2025 - 2029 todetaan, että Helsinkiin tarvitaan monen kokoisia päiväkoteja. Lpk Kannelmäen vuonna 1959 valmistunut rakennus on rakennusviraston omien arkkitehtien suunnittelema. Rakennus on huoneistoalaltaan 584 neliöisenä perusparannuskohteeksi pieni. Punatiilisen rakennuksen suojeluarvot ovat erityisesti sen ihmisläheisessä mittakaavassa, jota on pyritty suojelemaan yhteistyössä Kaupunginmuseon kanssa sovituilla teknisillä ratkaisuilla. Niiden sovittaminen herkkään mittakaavaan ja rakennustekniseen toimivuuteen on yhdessä hankkeen pienehkön koon kanssa asettanut kustannusohjaukselle haasteita.
Esittelijän perustelut
Lpk Kannelmäen hyväksytty hankesuunnitelma on päivätty 22.1.2024, päättäjä Helsingin kaupungin Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto pvm 7.3.2024 § 24. 7.2.2024 päätöksen arvonlisäveroton enimmäishinta oli 3 790 000 euroa elokuun 2023 kustannustasossa. Päätösesityksen mukaan enimmäishinta-arviota korotetaan 266 189 eurolla siten että hankkeen korotettu enimmäishinta-arvio on 4 056 189 euroa arvonlisäverottomana elokuun 2023 kustannustasossa. Muutettuna lokakuun 2025 kustannustasoon enimmäishinta on 3 830 936 euroa, korotus 269 064 euroa ja korotettu enimmäishinta-arvio 4 100 000 euroa. Kustannusmuutokset ja niiden syyt Koska kyseessä oli pieni hanke, jossa moninaisten rakennus- ja taloteknisten, suojelullisten sekä toiminnallisten tavoitteiden yhteensovittaminen oli haastavaa, arvioitiin, että kustannusriskit hallitaan parhaiten valitsemalla urakkamuodoksi kiinteähintainen kokonaisurakka, jossa urakoitsija sitoutuu toteuttamaan projektin yksityiskohtaisten suunnitelmien perusteella. Tämä osoittautui kuitenkin vääräksi valinnaksi, koska hankkeen kustannusvaraus suhteessa hankkeen pienuuteen ja suojelullisiin tavoitteisiin osoittautui alun alkaen liian pieneksi. Hanke kilpailutettiin huhtikuussa 2025. Tilat-palvelu sai viisi tarjousta, joiden urakkahinnat olivat välillä 2 862 000 euroa - 3 460 495 euroa. Urakkahinnan perusteella laskettu urakkavaiheen kustannusarvio lisä- ja muutosvarauksineen ylitti varauksen noin 0,5 milj. eurolla. Kustannusylitysten takia tiimipäällikkö päätti keskeyttää urakan hankinnan (20.3.2025 § 1). Koska tarjoukset olivat ylittäneet kustannusvarauksen, kustannuksia pyrittiin kustannusohjauksen keinoin ohjaamaan alemmas. Tässä vaiheessa neuvotteluita käytiin myös Staran eli Helsingin kaupungin rakentamispalveluliikelaitoksen kanssa. Lisäksi selvitettiin mahdollisuutta kilpailuttaa hanke ns. ranskalaisena urakkana, jossa tilaaja asettaa enimmäishinnan, ja tarjoajat kilpailevat laadulla. Yhteistyössä kaupunkiympäristön hankintapalveluiden kanssa todettiin kuitenkin, että tämä hankintamuoto ei ollut tässä tapauksessa järkevä, koska korjaussuunnitelmat olivat valmiit. Lopulta urakka kilpailutettiin uudelleen kiinteähintaisena kokonaisurakkana vuoden 2025 lopussa. Toisessa kilpailutuksessa saatiin kahdeksan tarjousta, joiden urakkahinnat olivat välillä 2 634 000 euroa - 3 361 303 euroa. Edullisimmalla urakkahinnalla laskettu urakkavaiheen kustannusarvio ylitti kuitenkin edelleen hankesuunnitelman hyväksytyn enimmäishinnan. Osaltaan kustannuksia nostivat uudelleensuunnittelu ja hankkeen pitkittyminen, minkä vuoksi sekä suunnittelu- että rakennuttamiskustannukset kasvoivat ennakoitua suuremmiksi. Lisäksi voidaan mainita seuraavat kustannuksia kasvattaneet tekniset muutokset: Hankesuunnitelman hyväksymisen jälkeen rakennuksen lämmitysmuoto muutettiin kaukolämmöksi. Talotekniikan tilavaatimusten vuoksi kellarin lattian korkeusasemaa joudutaan laskemaan eli käytännössä alapohja uusimaan. Vanhat ikkunat, jotka oli tarkoitus säilyttää kevyellä korjauksella, jouduttiin lopulta uusimaan akustiikka- ja turvallisuussyistä. Jatkossa tällaiset hankkeet pyritään tunnistamaan aiemmin. Oikeansuuruisilla varauksilla voidaan kuitenkin välttää turhaa uudelleensuunnittelua. Hankkeen kustannukset Korjatun enimmäishinta-arvion perusteella sisäiseksi vuokraksi arvioidaan 34,40 euroa/htm², josta pääomavuokra on 28,07 euroa/htm² (sisältää investointivastikkeen 13,27 euroa/htm², tuottovastikkeen 14,80 euroa/htm², maanvuokran 0,67 euroa/htm² ja yleiskustannuksen 0,67 euroa/htm², käyttäjäpalvelut 0,24 euroa/htm² ja ylläpitovuokra 4,75 euroa/htm²). Vuokra on yhteensä 20 088 euroa/kk ja 241 055 euroa/v. Laskennallinen huoneistoala on 584 htm². Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi. Korotetun hankesuunnitelman enimmäishinta-arvion mukaan laskettu vuokra alittaa hankesuunnitteluvaiheessa lasketun vuokran, koska vuokralaskennan perusteet ovat muuttuneet kaupunginhallituksen päätöksellä. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut puoltavan lausunnon Lpk Kannelmäen perusparannuksen hankesuunnitelmasta 6.2.2024 § 23. Rahoitus Kaupunginvaltuuston 14.8.2025 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosille 2026 - 2035 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu 3,79 milj. euroa siten, että hankkeen toteutus on 12/2025 - 11/2026. Enimmäishinnan korotuksen vuoksi hankkeen määrärahatarve kasvaa 0,31 miljoonalla eurolla. Hankkeen määrärahatarve otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa. Toimivalta Hallintosäännön 16 luvun 3 §:n 2 momentin 3 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranhaltija päättää, tilahankkeita koskevien hanke- ja muiden suunnitelmien hyväksymisestä kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa lautakunnan tai kansliapäällikön hyväksymän tarveselvityksen perusteella. Kaupunginhallituksen päätöksen 18.9.2017 § 865 mukaan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto tai sen määräämä viranomainen hyväksyy lautakunnan tai kansliapäällikön hyväksymän tarveselvityksen perusteella tilahankkeita koskevat hanke- ja muut suunnitelmat, kun hankkeen suunnitelman mukainen arvonlisäveroton kustannusarvio on enintään 5 miljoonaa euroa.
Alkuperäinen asiakirja · Lähde: Helsingin kaupungin päätökset (paatokset.hel.fi)