Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto · 26.6.2025
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston esitys kaupunginhallitukselle tilojen vuokraamisesta varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisopalvelujen käyttöön Hermanninrannassa
Asiakirjat näytetään suomeksi, kuten kaupunki ne julkaisee.
Päätös
A Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman mukaisten noin 9 200 htm² laajuisten tilojen vuokraamista eQ Yhdyskuntakiinteistöltä varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisotoimen käyttöön Hermanninrantaan toteutettavasta uudisrakennuksesta siten, että pääomavuokrien kokonaisarvo kustannustasossa 3/2025 varauksineen on arvonlisäverottomana enintään 60 060 000 euroa laskettuna 20 vuoden vuokra-ajalle. Lisäksi jaosto esitti, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n yksikön päällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan liitteenä oleva vuokrasopimus eQ Yhdyskuntakiinteistön kanssa sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia. Päätösesitys kaupunginhallitukselle tehdään ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan lautakunta antavat puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta. B Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päätti hyväksyä ryhmittymän eQ Yhdyskuntakiinteistöt ja YIT Rakennus Oy (eQ & YIT) vuokratilojen toteuttajaksi. Lisäksi jaosto päätti oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan hankeyksikkö 1:n yksikön päällikön allekirjoittamaan liitteenä olevan eQ & YIT:n kanssa tehtävän suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.
Asiakirjan teksti
Käsittely
Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Mari Koskinen. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta. Esittelijä muutti ehdotustaan siten, että korvataan kappaleet A ja B teknisellä korjauksella: A Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman mukaisten noin 9 200 htm² laajuisten tilojen vuokraamista eQ Yhdyskuntakiinteistöltä varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisotoimen käyttöön Hermanninrantaan toteutettavasta uudisrakennuksesta siten, että pääomavuokrien kokonaisarvo kustannustasossa 3/2025 varauksineen on arvonlisäverottomana enintään 60 060 000 euroa laskettuna 20 vuoden vuokra-ajalle. Lisäksi jaosto esittää, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n yksikön päällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan liitteenä oleva vuokrasopimus eQ Yhdyskuntakiinteistön kanssa sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia. B Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää hyväksyä ryhmittymän eQ Yhdyskuntakiinteistöt ja YIT Rakennus Oy (eQ & YIT) vuokratilojen toteuttajaksi. Lisäksi jaosto päättää oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan hankeyksikkö 1:n yksikön päällikön allekirjoittamaan liitteenä olevan eQ & YIT:n kanssa tehtävän suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia. Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto hyväksyi esittelijän muutetun ehdotuksen.
Esitysehdotus
A Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esittää kaupunginhallitukselle hankesuunnitelman mukaisten noin 9 200 htm² laajuisten tilojen vuokraamista ryhmittymältä eQ Yhdyskuntakiinteistöt ja YIT Rakennus Oy (eQ & YIT) varhaiskasvatuksen, perusopetuksen ja nuorisotoimen käyttöön Hermanninrantaan toteutettavasta uudisrakennuksesta siten, että pääomavuokrien kokonaisarvo kustannustasossa 3/2025 varauksineen on arvonlisäverottomana enintään 60 060 000 euroa laskettuna 20 vuoden vuokra-ajalle. Lisäksi jaosto esittää, että kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n yksikön päällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan liitteenä oleva vuokrasopimus eQ & YIT:n kanssa sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia. Päätösesitys kaupunginhallitukselle tehdään ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan lautakunta antavat puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta. B Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää hyväksyä eQ & YIT:n vuokratilojen toteuttajaksi. Lisäksi jaosto päättää oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan hankeyksikkö 1:n yksikön päällikön allekirjoittamaan liitteenä olevan eQ & YIT:n kanssa tehtävän suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.
Esittelijän perustelut
Tarve Hermanninrantaan rakentuu 2020–2030-luvuilla uusi noin 5 500 asukkaan asuinalue, jossa ei ole aiemmin ollut asuinrakennuksia eikä palveluita. Alueelle toteutetaan uusi koulu, päiväkoti ja nuorisotilat vuokrahankkeena. Kaupungin toimitilastrategian mukaisesti kaupunki omistaa palveluverkon pitkäaikaisen rungon eli pitkäaikaisen palvelutarpeen vaihteluvälin keskiarvon mukaisen määrän kohteet alueellisesti. Lasten määrä uusilla alueilla kasvaa yleensä voimakkaasti rakentamisen alkuvuosina, mutta saavutettuaan huippunsa alkaa laskea selvästi. Väestörakenteen muutoksiin varaudutaan vuokramallilla toteutettavilla joustokohteilla, kuten Hermanninrannan koulu ja päiväkoti, jossa kaupunki omistaa maan ja vuokraa tarvekuvauksen mukaan toteutettavat palvelutilat. Omaan omistukseen ei rakenneta maksimitarpeen vaatimia tiloja, vaan riski tilatarpeen vähenemisestä vuokrakauden jälkeen on vuokranantajalla. Koulu ja päiväkoti Kallion ja Vallilan peruspiirien alueella sijaitsevien koulujen ja päiväkotien nykyiset tilat ovat riittämättömät kasvavalle käyttäjämäärälle. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan Kallion ja Vallilan peruspiirissä 1–6-vuotiaiden määrä kasvaa 750 lapsella ja 7–15-vuotiaiden määrä kasvaa 1 175 lapsella vuosina 2024–2038. Väestömäärän kasvu alueella tulee jatkumaan vielä vuoden 2038 jälkeenkin, mikä tullaan huomioimaan alueen palvelutarpeen kehittämisessä. Uudishanke tulee vastaamaan akuuttiin, väestönkasvusta johtuvaan tilantarpeeseen alueella. Tällä hetkellä Hermanninrannan alueella perusopetusta järjestetään Kalasataman peruskoulussa ja Vallilan ala-asteella, joissa on tilat noin 1300 oppilaalle. Viimeisemmän väestönennusteen mukaan vuonna 2038 1-6-vuotiaita ennustetaan olevan Kallion ja Vallilan peruspiireissä 750 nykyistä enemmän. Voimakkain väestönkasvu sijoittuu Kalasataman, Sompasaaren ja Hermanninrannan osa-alueille. Uudisrakennuksen valmistuttua nykyisistä päiväkoti Violanpuiston tilapäisistä tiloista osoitteessa Saarenkatu 14 on mahdollista luopua. Päiväkoti Violanpuistossa on tällä hetkellä noin 130 tilapaikkaa. Varhaiskasvatukselle hankkeessa tulee noin 90 uutta tilapaikkaa. Nuorisotilat Kalasataman alueelle on toivottu pitkään nuorisotilaa, joten Hermanninrannan nuorisotilalle on suuri kysyntä ja tarve. Muuta alueellista palvelutarjontaa nuorille löytyy nuorisopalvelukokonaisuuden tuottamana Tiivistämöltä, Pasilan ja Arabian nuorisotaloilta, Narrin näyttämöltä sekä seurakunnan tuottamaa nuorisotalotoimintaa nuorten talolta Toiselta Linjalta. Nuorisotila suunnitellaan avoimeen ja ryhmätoimintaan sopivaksi, mikä palvelee myös muita toimijoita nuorisotyön omien toiminta-aikojen ulkopuolella. Lisäksi nuorisopalvelut hyödyntävät koulun ja päiväkodin tiloja omassa toiminnassaan kouluaikojen ulkopuolella. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 27.5.2025 hyväksynyt Hermanninrantaan rakennettavan koulun ja päiväkodin uudisrakennuksen tarveselvityksen. Kulttuuri- ja vapaa-ajan lautakunta on 17.6.2025 hyväksynyt nuorisotilojen tarveselvityksen. Hankintamenettely Hermanninrannan koulu, päiväkoti ja nuorisotilat -hankkeen vuokranantajan kilpailutus toteutettiin kilpailullisena neuvottelumenettelynä. Hankinnasta julkaistiin 1.9.2024 EU kynnysarvon ylittävää hankintaa koskeva hankintailmoitus sähköisessä ilmoituskanavassa www.hankintailmoitukset.fi(Linkki johtaa ulkoiseen palveluun). Määräaikaan mennessä osallistumishakemuksen jätti neljä tarjoajaehdokasta, jotka kaikki täyttivät asetetut vähimmäiskelpoisuusvaatimukset ja valittiin mukaan tarjouskilpailuun hankeyksikkö 1:n tiimipäällikön tarjoajien valintapäätöksellä 17.9.2024 / 8 §. Ryhmittymä eQ Yhdyskuntakiinteistöt ja YIT Business Premises Oy, nimenmuutoksen jälkeen YIT Rakennus Oy (eQ & YIT) Hemsö Suomi Oy Lujatalo Oy Parmaco Oy Tarjouskilpailuun valitut neljä tarjoajaa kutsuttiin kehitystyötilaisuuksiin 16.12.2024–17.3.2025, joissa käytiin lävitse suunnitelmien kehitystarpeita ja kilpailijoiden kysymyksiä. Lopullinen tarjouspyyntö julkaistiin 30.1.2025. Määräaikaan 8.5.2025 klo 13.00 mennessä saatiin kolme lopullista tarjousta: eQ & YIT ”Hermannin rytmi” Hemsö Suomi Oy ”Elomittari” Parmaco Oy ”Merituuli” Jätetyt tarjoukset ja suunnitteluratkaisut olivat tarjouspyynnön mukaisia. Arvioinnissa huomioitiin tarjousten kokonaistaloudellisuus. Arviointikriteereitä olivat toiminnalliset ominaisuudet, kaupunkikuva ja arkkitehtuuri, tekniset ominaisuudet ja elinkaarikestävyys sekä vuokrahinta. Tarjousten arvioinnissa saatiin kokonaispistemäärät: eQ & YIT 132 pistettä Hemsö Suomi Oy 127 pistettä Parmaco Oy 97,6 pistettä Arviointiryhmän suorittaman arvioinnin perusteella hankintakilpailun voittajaksi esitettiin arvosteluperusteiden mukaisesti eniten pisteitä saanut Ryhmittymä eQ Yhdyskuntakiinteistöt ja YIT Rakennus Oy. Vuokrattavat tilat eQ & YIT toteuttaa Hermanninrannassa sijaitsevalle tontille päiväkodin, koulun ja nuorisotilat, jotka kaupunki vuokraa 20 vuodeksi. Kaupunki vuokraa tontin vuokranantajan käyttöön 40 vuodeksi. Rakennukseen toteutetaan tilat varhaiskasvatuksen ja perusopetuksen käyttöön 924 lapselle sekä nuorisotilat. Koulussa tulee toimimaan peruskoulun luokka-asteet 1-9, erityisluokat sekä päiväkoti ja esiopetus. Hankkeessa toteutetaan perusopetukselle ja varhaiskasvatukselle pedagogisesti monipuoliset, ja tarkoituksenmukaisesti mitoitetut tilat, jotka edistävät toimintaa ja takaavat oppijoille hyvän ympäristön oppia ja kasvaa. Tilat suunnitellaan kaupunkitasoisten mitoitusperiaatteiden ja suunnitteluohjeiden mukaan ja ne mahdollistavat perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen opetussuunnitelmien tavoitteiden toteuttamisen. Nuorisotila suunnitellaan avoimeen ja ryhmätoimintaan sopivaksi, mikä palvelee myös muita toimijoita nuorisotyön omien toiminta-aikojen ulkopuolella. Lisäksi nuorisopalvelut hyödyntävät koulun ja päiväkodin tiloja omassa toiminnassaan kouluaikojen ulkopuolella. Vuokrattavien tilojen huoneistoala on noin 9 200 htm². Lisäksi vuokra-alue sisältää noin 5 200 m²:n suuruisen pihan. Hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä kaupunkiympäristön, kasvatuksen ja koulutuksen sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialojen kanssa. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina muun muassa kaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä katu- ja liikennesuunnittelun henkilöstöä. Vuokra- ja investointikustannukset Vuokranantaja vastaa kiinteistön käytettävyydestä, ylläpidosta ja korjauksista koko vuokrakauden ajan. Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa vuokranantajalle kokonaisvuokraa, joka koostuu pääomavuokrasta sekä toteuman mukaan maksettavasta ylläpitovuokrasta. Pääomavuokran määrä sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokra tarkistetaan ensimmäisen kerran vuokrakauden alkamisen hetkellä ja tämän jälkeen aina vuoden kuluttua edellisestä tarkistusajankohdasta. Vuokrattavien tilojen arvonlisäveroton pääomavuokra elinkustannusindeksin tasossa 3/2025 on 244 000 €/kk eli noin 26,42 €/htm²/kk (laskennallinen neliövuokra, kun huoneistoala on 9 235 htm²), 2 928 800 euroa vuodessa, 58 560 000 euroa 20 vuodessa. Hankkeen enimmäishinta yhteensä 60 060 000 euroa muodostuu 20 vuoden vuokra-ajalta ulos maksettavasta indeksikorjaamattomasta 58 560 000 euron pääomavuokrasummasta, sekä enintään 1 500 000 euron lisävuokrasta eli varauksesta mahdollisiin käyttäjän toiminnallisiin muutoksiin. Vuokranantajalla on vastuu kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan, josta Kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Lisäksi vuokranantajalle maksetaan ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaan erillisveloitukseen perustuen korvaus sellaisesta päiväkotitilojen ylläpidosta, joka ei sisälly kiinteistön yleisen ylläpitovastuun piiriin. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistöhuolto, lämmitys, jäähdytys, vesi- ja jätevesi, kiinteistösähkö, yleisten tilojen puhtaanapito, vakuutukset sekä vuosikorjaukset. Lisäksi kaupungin maksamaan ylläpitovuokraan sisältyvät kaupungille palautuvat tontinvuokran (noin 175 000 €/v) ja kiinteistöveron (noin 125 000 €/v) osuudet. Indikatiivinen kokonaisylläpitovuokra sopimuksen alkaessa on noin 6,50 €/htm²/kk eli 60 027,50 €/kk, josta varsinaisen ulos maksettavan ylläpitovuokran osuus on noin 3,80 €/htm²/kk ja kaupungille palautuva osuus yhteensä noin 2,70 €/htm²/kk. Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen. Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialoille Arvioitu arvonlisäveroton tilakustannus on 34,27 €/htm²/kk eli kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle 295 407 euroa kuukaudessa ja 3 544 884 euroa vuodessa ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on 21 076 euroa kuukaudessa ja 252 912 euroa vuodessa. Toimialojen vuokra muodostuu: ulos maksettavasta pääomavuokrasta 26,42 €/htm²/kk, ylläpitovuokrasta 6,50 €/htm²/kk, joka sisältää vakuutusmaksut, vuokranantajalle erilliskorvattavan ylläpidon, tontinvuokran ja kiinteistöveron, yleiskustannuksesta 0,67 €/htm²/kk, mahdollisista käyttäjän toiminnallisista muutoksista aiheutuvista kustannuksista vuokra-ajalle jyvitettävästä lisävuokrasta enintään 0,68 €/htm²/kk. Suunnittelu- ja rakentamisvaiheen hankesopimus Kiinteistön omistaja vastaa kohteen suunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä tehtävistä ja vastuista. Kiinteistön omistajan kanssa tehdään suunnittelu- ja rakentamisvaihetta koskeva hankesopimus. Toteuttaja käynnistää kohteen yleis- ja toteutussuunnittelun heti hankesopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Hankkeen toteutuessa hankkeen toteuttajalle ei makseta vuokran lisäksi muuta korvausta suunnittelu- tai rakentamistyöstä. Mikäli vuokrasopimusta ei allekirjoiteta toteuttajasta riippumattomista syistä, toteuttajalla on oikeus laskuttaa toteutuneiden töiden kustannuksia hankesopimuksessa sovittuun euromääräiseen kattoon asti. Aikataulu Kohteen vuokrasopimus solmitaan ja rakentaminen voi alkaa sen jälkeen, kun lopullisen päättäjän hankesuunnitelman hyväksymisestä ja kohteen vuokraamisesta tekemä päätös on lainvoimainen, sopimuspiirustukset, aikataulu ja laatusuunnitelmat ovat valmiit ja rakennuslupa on myönnetty. Hankkeen rakentamisvaiheessa vuokranantaja rakentaa kohteen valmiiksi. Rakentamisvaihe päättyy kohteen valmistumiseen sekä hyväksyttyyn vastaanottoon ja käyttöönottoon. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa vuokrasopimusaika. Tavoitteena on, että kohde valmistuu 06/2029. Hankkeen alustava aikataulu on seuraava: Yleis- ja toteutussuunnittelu 08/2025–09/2026 Rakentaminen 10/2026–05/2029 Käyttöönotto ja vuokrakauden aloitus 06/2029 Mahdollinen aikaisempi käyttöönotto selvitetään vielä vuokranantajan kanssa. Rahoitus Hanke sisältyy vuoden 2025 talousarvion liitteenä olevaan vuokra- ja osakehankeohjelmaan vuosiksi 2025–2034. Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Lausunnot Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan lautakunnalta. Toimivalta A Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kaupungin hankkeita koskevista hankesuunnitelmista, kun kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa. Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa. Koska Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti laskettu pääomavuokrien vuokrasumma varauksineen on 60 060 000 euroa (alv 0 %) eli yli 10 miljoonaa euroa, toimivaltainen päättäjä on kaupunginvaltuusto. B Hallintosäännön mukaan toimialalautakunta omalla toimialallaan päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranomainen päättää hankinnoista lukuun ottamatta osakkeita (10 luku 1 § 3 momentti 3 kohta). Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen (Kylk 19.12.2023 § 700) liitteen 1 mukaan kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolla on hankintavaltuus 3 miljoonan euron ylittävissä hankinnoissa.
Alkuperäinen asiakirja · Lähde: Helsingin kaupungin päätökset (paatokset.hel.fi)