Kaupunginhallitus · 24.3.2025

Tontin myyntiperiaatteiden määrittäminen asuinkerrostalotontille (Laajasalo, Kruunuvuorenranta, tontti 49291/2)

Diaarinumero: HEL 2021-000123
Esittelijä: Kansliapäällikkö

Päätös

Kaupunginhallitus vahvisti seuraavat myyntiperiaatteet noudatettavaksi Laajasalon asemakaavaan nro 12130 sisältyvän sääntelemättömänä vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona toteutettavalle asuinkerrostalotontille (AK) 49291/2: Tontin (AK) 49291/2 myyntihinta perustuu kerrosneliömetrikohtaisiin yksikköhintoihin 1 143 euroa asuintilan osalta ja 350 euroa liike- tai muun vastaavan tilan osalta. Tontin (AK) 49291/2 kauppahinta saadaan kertomalla tontin toteutunut kerrosala edellä mainituilla yksikköhinnoilla. Toteutetusta kerrosalasta riippumatta kauppahinta määritellään kuitenkin aina vähintään asemakaavaan merkityn pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden mukaan. Mikäli tontin lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä lainvoimaisessa rakennusluvassa ylittää tontin asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden määrän tai asemakaavan mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä kauppahintaa. Selvyyden vuoksi todetaan, että parvitilojen kerrosala luetaan mukaan kohteen asuinrakennusalaan ja mainittu kerrosala kuuluu kauppahinnan perusteena olevaan rakennusoikeuteen. Lisäksi kaupunginhallitus oikeutti kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön päättämään lopullisesta myynnistä koskien tonttia (AK) 49291/2 noudattaen edellä mainittuja periaatteita sekä kaupungin tavanomaisesti käyttämiä asuntotonttien kiinteistökaupan ehtoja ja toimivaltaisen toimielimen tai viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja sekä tarkentavia kauppahinnan määräytymistä ja maksamista koskevia ehtoja.

Asiakirjan teksti

Päätösehdotus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Esittelijän perustelut

Tausta ja varauspäätös Laajasalon Kruunuvuorenrannan vapaarahoitteisena sääntelemättömän tuotantona toteuttava asuinkerrostalotontti (AK) 49291/2 tullaan myymään tontin varauksensaajan Bonava Suomi Oy (Y-tunnus 2726714-3) perustamalle asunto-osakeyhtiölle Asunto Oy Helsingin Renatalle (Y-tunnus 2961262-5). Myyntiä varten tontille vahvistetaan myyntiperiaatteet. Kaupunginhallitus on 4.6.2018 § 409 varannut laatu- ja hintakilpailuun Kruunuvuorenrannan asunto- ja yhteispihakorttelit 49288 ja 49289. Kaupunki järjesti edellä mainittuja kortteleita koskevan kaksivaiheisen laatu- ja hintakilpailun, jonka voittaja ratkaistiin 2019 toukokuussa. Kaksivaiheisen kilpailun voittajaksi valittiin kilpailuohjelman mukaisesti korkeimman tarjouksen tehnyt toimija. Kilpailussa toiseksi sijoittui vain niukasti hintakilpailuosiossa voittajalle hävinnyt Bonava Suomi Oy ja TA-Asumisoikeus Oy yhteisellä kilpailutyöllään, joka oli kilpailun arviointiryhmän mukaan kaupunkikuvallisesti ja arkkitehtonisesti kokonaisuutena vahva ja laadukas. Kilpailun ratkeamisen jälkeen kilpailun tuomaristo yksimielisesti totesi, että kyseinen ehdotus on erittäin korkeatasoinen ja katsoi, että tontin varaamista laadukkaan kokonaisuuden toteuttamiseksi muualta voitaisiin tästä syystä pitää perusteltuna. Arviointiryhmän arviointimuistio on oheismateriaalissa. Bonava Suomi Oy:n ja TA-Asumisoikeus Oy:n toiseksi sijoittuneen kilpailutyön on todettu sopivan erittäin hyvin kortteliin 49291 tuoden lisäarvoa alueen kaupunkikuvaan ja alueelle, minkä vuoksi kaupunginhallitus on varannut päätöksellään 31.1.2022 § 86 korttelin 49291 asuntotontit 49291/2 ja 3 ja yhteispihatontin 49291/1 sekä pysäköintitontin 49301/1 Bonava Suomi Oy:lle ja TA-Asumisoikeus Oy:lle. Varausehtojen mukaan tontti 49291/2 tulee toteuttaa vapaarahoitteisena sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona. Varausehtojen mukaan tontti 49291/2 tullaan luovuttamaan myymällä. Varauksensaajan tulee toteuttaa varausalueella sijaitsevien kaavaan merkittyjen rakennusalojen maantasokerrokseen Haakoninlahdenkadun varteen vähintään 200 k-m² kaavaan merkitsemätöntä liiketilaa. Vähintään osan liiketilasta tulee mahdollistaa ravintolan tai kahvilan sijoittumisen. Asemakaava- ja tonttitiedot Laajasaloon, Kruunuvuorenrannan alueelle on laadittu asemakaava nro 12130, joka on saanut lainvoiman 22.11.2013. Asemakaavan nro 12130 mukaan tontti 49291/2 kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Tontin pinta-ala on 1 438 m² ja rakennusoikeus on 5 100 k-m². Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 27.4.2023. Sijaintikartta ja ote asemakaavasta on liitteenä 1. Rakennuslupa ja suunnitelmat Asuntotontti (AK) 49291/2 vuokrattiin lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten vuoden 2023 keväällä. Hyväksyttyjen suunnitelmien ja rakennusluvan mukaan tontille (AK) 49291/2 on tarkoitus toteuttaa rakennusoikeutta yhteensä 5 450 k-m², josta asuinrakennusoikeutta on yhteensä 5 348 k-m² ja liikerakennusoikeutta yhteensä 102 k-m². Hankkeen autopaikat sijoittuvat korttelin 49291 yhteispihatontin (AH) 1 kannen alle toteutettavaan pysäköintilaitokseen. Maaperä Tontilla (AK) 49291/2 ja sen läheisyydessä on ollut öljytuotteiden varastointiin ja jalostukseen liittyviä toimintoja. Alueen maaperää on puhdistettu kaupungin ympäristövalvontapäällikön 20.5.2009 § 103 antaman päätöksen mukaisesti. Ympäristöviranomainen on kirjeessään 1.9.2011 todennut, että puhdistus on tehty päätöksen ja ympäristökeskuksen ohjeiden mukaisesti. Kauppahinnan määräytyminen Tontti myydään markkinahintaan. Tontin (AK) 49291/2 kauppahinnan esitetään määräytyväksi asuinrakennusoikeuden osalta hankkeen (Bonava Suomi Oy) kilpailun yhteydessä kohteesta tarjoaman kerrosneliömetrikohtaisen yksikköhinnan 1 143 euroa/k-m² mukaan. Liikerakennusoikeuden osalta kerrosneliömetrikohtaiseksi yksikköhinnaksi esitetään 350 euroa/k-m². Myyntihinnan markkinaehtoisuus on varmistettu tilaamalla kahdelta riippumattomalta arvioitsijalta arviolausunnot (03/2023 ja 04/2024) asuntotontin (AK) 49291/2 eri pääkäyttötarkoituksen mukaisten rakennusoikeuksien arvosta. Arviolausunnot ovat oheismateriaalissa. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä kauppahintaa. Selvyyden vuoksi todetaan, että parvitilojen kerrosala luetaan mukaan kohteen asuinrakennusalaan ja mainittu kerrosala kuuluu kauppahinnan perusteena olevaan rakennusoikeuteen. Kauppahinta määräytyy vähintään tontille asemakaavassa osoitetun kerrosalan mukaan. Mikäli toteutetaan kaavan sallimaa kerrosalaa enemmän, määräytyy kauppahinta toteutetun kerrosalan mukaan. Kaupungilla on oikeus periä tontista lisäkauppahintaa, mikäli tontille toteutetaan kiinteistökaupassa määritellyn kauppahinnan perusteena ollutta kerrosalaa enemmän kerrosalaa. Lisäkauppahinta määräytyy noudattaen edellä kauppahinnan määräytymisessä käytettyjä asuinrakennusoikeuden yksikköhintoja. Muutoin noudatetaan tavanomaisia asuntotonttien myyntiehtoja sekä toimivaltaisen toimielimen tai viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja. Tontin kauppahinta Edellä tässä esityksessä esitetyin perustein laskettu tontin (AK) 49291/2 kauppahinta olisi yhteensä kuusimiljoonaa sataneljäkymmentäkahdeksantuhatta neljäsataakuusikymmentäneljä (6 148 464) euroa (asuinrakennusoikeus 6 112 764 euroa ja liikerakennusoikeus 35 700 euroa). Myyntiperiaatteiden vahvistaminen Kaupunginhallitus on 1.4.2019 § 220 hyväksynyt Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset sekä niitä tarkentavat soveltamisohjeet. Linjausten mukaisesti tontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Tontinluovutuslinjauksen mukaan tontti voidaan luovuttaa myymällä, mikäli tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole merkittävää kaavamuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua, eikä tontin myynti estä tai vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä tai muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Lisäksi tontinluovutuslinjausten mukaan erityisen arvokkaille tai vetovoimaisille paikoille sijoittuva tontti voidaan luovuttaa myymällä (tai vuokraamalla osto-oikeuksin) sääntelemättömään asuntotuotantoon. Tontin hinnan tai vuokran markkinaehtoisuus varmistetaan joko hintakilpailulla tai, mikäli hintakilpailua ei ole järjestetty, puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Luovutettaessa tontti myymällä ilman kilpailua, hinnan markkinaehtoisuus varmistetaan kahden puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Bonava Suomi Oy:n edellä kuvattu tonttivaraus perustui viereisiä kortteleita koskeneeseen 49288 ja 49289 laatu- ja hintakilpailuun, jossa Bonava Suomi Oyj ja TA-Asumisoikeus Oy sijoittuivat niukasta toiseksi hintakilpailuosiossa. Kilpailun ratkeamisen jälkeen kilpailun tuomaristo yksimielisesti totesi, että Bonava Suomi Oyj:n ja TA-Asumisoikeus Oy:n yhteinen kilpailutyö on erittäin korkeatasoinen ja katsoi, että tontin varaamista laadukkaan kokonaisuuden toteuttamiseksi muualta voitaisiin tästä syystä pitää perusteltuna. Kaupunginhallitus varasi 31.1.2022 § 86 Bonava Suomi Oy:lle ja TA-Asumisoikeus Oy:lle asunto- ja yhteispihakorttelin 49291 sekä pysäköintikorttelin 49301 siten, että sääntelemättömänä asuntotuotantona toteutettava tontti (AK) 49291/2 tullaan luovuttamaan myymällä. Lisäksi tontti (AK) 49291/2 sijoittuu arvokkaalle ja vetovoimaiselle paikalle ja tontille laadittu asemakaava on kaavallisesti loppuun jalostettu siten, ettei näköpiirissä ole tontin merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Näin ollen tontin 49291/2 myynti ei estä, eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tontin myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen. Tontin hinnan markkinaehtoisuus on varmistettu kahden puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Tontin luovuttaminen myymällä sääntelemättömään asuntotuotantoon on näin ollen perusteltua. Valtiontukiarviointi Kaupan valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla kiinteistön markkina-arvo. Myyntiperiaatteiden mukaisesti toteutettuna kauppahinta on markkinaehtoinen, joten ostaja ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea. Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97). Toimivalta Hallintosäännön 16 luvun 1§:n 2 momentin 6 kohdan ja kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen mukaan kaupunginhallitus päättää muun muassa kiinteän omaisuuden luovuttamisesta silloin, kun kauppahinta on yli 5 miljoonaa euroa, mutta enintään 10 miljoonaa euroa.

Aiempi käsittely muissa toimielimissä

Kaupunkiympäristölautakunta 10.12.2024 § 711

Esitys A Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunki myy Helsingin kaupungin Laajasalon asemakaavaan nro 12130 sisältyvän sääntelemättömänä vapaarahoitteisena omistusasuntotuotantona toteutettavan asuinkerrostalotontin (AK) 49291/2 seuraavin periaattein: Tontin (AK) 49291/2 myyntihinta perustuu kerrosneliömetrikohtaisiin yksikköhintoihin 1 143 euroa asuintilan osalta ja 350 euroa liike- tai muun vastaavan tilan osalta. Tontin (AK) 49291/2 kauppahinta saadaan kertomalla tontin toteutunut kerrosala edellä mainituilla yksikköhinnoilla. Toteutetusta kerrosalasta riippumatta kauppahinta määritellään kuitenkin aina vähintään asemakaavaan merkityn pääkäyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden mukaan. Mikäli tontin lopullinen yhteenlaskettu kerrosalan määrä lainvoimaisessa rakennusluvassa ylittää tontin asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden määrän tai asemakaavan mukainen rakennusoikeus muutoin ylitetään, kaupungilla on oikeus periä kultakin ylittävältä kerrosneliömetriltä vastaavaa lisäkauppahintaa. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä kauppahintaa. Selvyyden vuoksi todetaan, että parvitilojen kerrosala luetaan mukaan kohteen asuinrakennusalaan ja mainittu kerrosala kuuluu kauppahinnan perusteena olevaan rakennusoikeuteen. B Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön päättämään lopullisesta myynnistä koskien tonttia (AK) 49291/2 noudattaen edellä kohdassa A mainittuja periaatteita sekä kaupungin tavanomaisesti käyttämiä asuntotonttien kiinteistökaupan ehtoja ja toimivaltaisen toimielimen tai viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja sekä tarkentavia kauppahinnan määräytymistä ja maksamista koskevia ehtoja. Esittelijä kaupunkiympäristön toimialajohtaja Ville Lehmuskoski

Alkuperäinen asiakirja · Lähde: Helsingin kaupungin päätökset (paatokset.hel.fi)